借名买房，房屋产权到底归谁所有？

2010年9月，赵玲(化名)与某公司签订《商品房认购书》，但因其名下已经拥有一套住房，且该住房尚有房屋贷款未还清。同时，赵玲在银行征信系统中还有不良信用记录，故其以父亲赵某名义购房，并登记在赵某名下。2015年，因债务问题，法院查封了其父赵某名下房屋，并进行拍卖。

赵玲遂提起诉讼，请求停止对涉案房屋的查封、拍卖等强制执行措施，确认涉案房屋的所有权归赵玲享有。法院经过一审、二审，最终判决赵玲不足以证明借名买房事实，对于赵玲主张的借名买房不予认可。

专家点评：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

本案中，赵玲仅依据转账凭证证明自己借款28万元支付房屋首付款，并不足以证明借名买房的事实。

同时， 《物权法》中规定，不动产的交易以登记为要件，因此，房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动。本案中，即便赵玲借其父名义买房事实存在，双方约定房屋所有权归赵玲所有，但该约定并不发生物权效力。房屋所有权并未转移由赵玲享有，只是在赵玲与其父亲赵某之间产生了特定的债权债务关系，该约定仅具有债权效力。其父赵某因此对赵玲负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，赵玲成为这一关系下的债权人，但并不对该房屋享有所有权，故其在本案中的主张不能得到支持。

专家提醒：在借名买房中，登记权利人是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定，只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定，直接取得房屋的所有权。