楼市大变局：从碧桂园困境说起

起初，棚改货币化、人才引进政策推高房价，让企业布局入场哄抢，推高房价上涨，百姓摇号买房。
​​曾经因高周转而成为业界标杆的碧桂园，近日迎来策略改变。

近期，媒体援引知情人士称，碧桂园“全覆盖”项目内部已明确叫停，暂不对外宣扬。

所谓全覆盖项目，指的是在三四五线城市所有县城、发达镇区都要有碧桂园的项目。碧桂园此前发布通知，要求各区域公司要下沉至管辖范围内空白地级市及县城、镇区等。

受消息影响，碧桂园港股今日下挫近6%，领跌蓝筹。

六月以来，楼市政策频出，力度空前。在风向转变的大环境下，陷入困境的不只是碧桂园。

开发商集体“自保”现金流

消息称，碧桂园目前工作一切围绕现金流转，合作项目中不能“操盘”的一概放弃。

所谓房产项目操盘，指的是房地产开发过程中，营销、工程、设计、开发报建等步骤运营节奏及节点均按照开发商接受的方式进行。

以碧桂园为例，企业要求三四线城市项目拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将投入新项目。

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（在“456原则”下的碧桂园速度）

如今，碧桂园数个区域多个合作项目正在进行退出，退出项目均为非操盘项目。

另有碧桂园内部人士表示，只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。

碧桂园总裁莫斌在3月20日的业绩会上宣布，2018年不设合同销售目标，将根据市场情况推出货量，继续实现增长。

碧桂园并非唯一一家将重点专攻现金流的房企。周一彭博社称，绿城正要求员工“全面”加速资金回笼，要求员工加快销售，坚决执行“早销，多销、快销”的策略；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售；严格控制付款。

“高周转”下的成就与隐忧

前段时间，万达女高管坠楼引起热议，当时就有一个流传的说法：生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园。

毕竟，目前房地产主流模式已经转变为以碧桂园为代表的高周转，速度就是生命，“女人当男人使，男人当牲口使”成了房地产工作的标签。

据碧桂园内部员工向媒体的爆料，碧桂园董事局主席杨国强在集团“高周转”专题会上表示，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”。杨国强还给出具体指标：项目从拿地到开盘周期要缩短至5个月甚至更短时间。在一些项目上甚至要做到拿地3个月开盘，仅是行业平均速度的1/3。

杨国强在公司内部发文称，如果一个优秀的规划设计师拿36万元每年，每月3万，十天1万。如果下午下班后接到规划图要设计，找5人通宵做出来后，连续两天假补休，也是5人×2天=一人10天，即付出一万元设计工资而已。他希望公司员工以此为追求，追求公司利益最大化。

杨国强这段话刚说完，就被段子手吐槽了。“一个地产老板的思维:一个女人生一个孩子要十个月，所以十个女人生出这个孩子只需要一个月，加加班还可以压缩到两个星期……嗯，给你五个女人，一个月后我要看到这个孩子。”

碧桂园带头，整个行业都进入高周转运作模式，并创造了傲人的业绩。数据显示，房企上半年的销售业绩一路高歌猛进，甚至创出了史上最高记录。

今年上半年，碧桂园、恒大、万科等中国十大地产商销售近2万亿元，日均销售额首次突破了100亿大关，达到108.9亿元，去年同期日均销售额为85亿元。

根据中国基金报的统计，从地产销售额来看，2018年上半年位列榜首的就是碧桂园，达到了4136.8亿元，平均日赚22.9亿元。碧桂园的大部分房产在三四线城市，正好是上半年热销的主要领域。

（数据来源：中国基金报）

然而，高周转率背后，房屋质量却成了问题。6月25日，央视新闻报道称上海一在建小区坍塌，造成几十名工人被闷在里面，1死9伤。目击者称这是碧桂园的小区。

此外，高速运作下企业的规模做大，也带来了负债问题。碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。但碧桂园负债率不降反升，高达88.89%。

企业的高负债也引起了监管层的注意。5月28日，上交所发布的信息显示，碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。而早在2月7日，该公司债项目就曾被更改为“中止”状态。

回顾碧桂园过去这两年，几乎什么省市地区都要盘踞、什么地产项目都要做，全面撒网，布局广泛而平衡。然而眼下企业的规模和负债已经趋于失衡，碧桂园何以填满逾9亿的负债？

楼市正在发生什么

不仅是碧桂园，房地产整个行业都建立在高周转运作下。企业必须快速拿地、快速销售、快速回收、快速拓展新项目，才能保证资金及时回笼。也因此，开发商普遍杠杆率高，看似风光的业绩背后，埋伏着高额债务的雷。

2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，136家上市房企负债算计超越6.58万亿元，平均每家负债高达484亿元，这136家上市房企的平均负债率为79.1%，有35家资产负债率超越80%红线。

雪上加霜的是：2018、2019是开发商的大规模的还贷高峰期，2018年房企到期债权额度达3300亿，2019年到期债权到达4700亿，两年加起来一共到达8000亿。

在18年监管趋严、融资受限的大环境下，那些高杠杆、高负债的企业，要么已经爆仓，要么正在爆仓的路上，房地产业正是带头者。

不仅如此，六月宣布的棚改货币化卡死，也为打击了地产行业的高周转模式。棚改货币化本来是这些区域楼市暴涨的最大由头，甚至创造了贫困县的万元房价。如今这些区域楼市进入漫漫阴跌，原本指望靠三四线楼市业绩翻身的房企，也不得不加大资金回笼的步伐。

原先18年碧桂园的重要战略是：快打快出的三四线城市闪击战，实现县镇全覆盖。而争抢三四线城市的大战已拉开帷幕，恒大也已进场。资料显示，截至去年底碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

棚改政策如果暂停落地，房价上涨预期回落，楼市的成交不活跃，项目也就难以出售，房企急着收回资金弥补高额债务的大坑。

结语

地产业从高周转到资金回笼，背后折射的是楼市政策变化。

起初，棚改货币化、人才引进政策推高房价，让企业布局入场哄抢，推高房价上涨，百姓摇号买房。

而后，棚改货币政策暂停，多地项目烂尾，开发商纷纷自保现金流，留下一地鸡毛。

似乎无论哪个阶段，都有人的生活轨迹被改变了：前者对应的，是无法承受高负荷工作而坠楼的房企员工、豆腐渣工程下的受害者；后者对应的，是无房居住的拆迁户和三四线楼市的接盘侠。这些平民百姓，才是房产大环境变动的买单者。

这样想来，是不是有点悲哀呢。​​​​