减税收、增建设 公租房发力住房保障

         今年以来，公租房“补位”保障住房的作用愈加明显。同时，政策对公租房的关照程度也在不断提升。

5月9日，财政部公租房税费减免优惠政策加码。

5月17日，住房和城乡建设部等四部委鼓励推出集体宿舍公租房、集体建设用地建设的租赁住房用于公租房等。这些举措都在于解决“保障覆盖面较低”“保障门槛较高、力度不够”等公租房现存的问题。

业内人士预计未来围绕着公租房还会有更多的保障政策推出。

商品住房中配建一定比例公租房

5月17日，住房和城乡建设部网站信息显示，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部共同印发《关于进一步规范发展公租房的意见》（简称“意见”）。

从意见内容来看，规范发展公租房的意味明显。重在解决城镇中低收入居民和新市民住房问题。

据住房和城乡建设部的官方数据显示，截至2018年底，3700多万人住进公租房，累计近2200万人领取公租房租赁补贴。公租房“补位”保障房的作用不能小看。但是，部分大中城市公租房保障需求量大，但保障覆盖面较低，尤其是对新就业、外来务工人员来说，公租房的申请门槛较高。

“新的政策体现了对公租房继续支持的政策导向。与完善住房市场体系和住房保障体系密切有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

意见对城镇住房保障体系给予了更清晰的规定，即包括配租型的公租房和配售型的共有产权住房体系。在公租房领域，明确提出保障低保低收入、中等偏下收入家庭两类群体。对于这两类群体，对应了实物配租、租赁补贴两种方式。

对于人口流入多、公租房需求大的城市，意见提到要切实增加公租房实物供给，可通过配建、长期租赁等方式多渠道筹集房源。比如，制定在商品住房项目中配建公租房的政策，明确配建比例。同时鼓励政府将持有的存量住房用作公租房。

而北京在此方面已有所表现，据悉，北京冬奥村项目今年年底将实现结构封顶，赛后将作为人才公租房使用。

同时，为了防止保障与市场出现错位，意见提出既不能把公租房违规转为商品住房，也不能将对公租房的支持政策用于发展商品住房。

对此，严跃进认为，从意见的内容来看，将更利于住房困难人群与租房保障进行匹配。

集体建设用地的租赁住房用作公租房

此次公租房意见有很多创新点。比如提出利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，可将集体建设用地建设的租赁住房长期租赁作为公租房，租赁期限一般不低于5年。

据悉，当前全国有18个城市正在试点集体建设用地建租赁房 。而北京集体建设用地用于建设公租房早有先例，比如唐家岭新城是北京市利用集体建设用地建设租赁型住房第一批试点项目，也是北京市第5个利用集体建设用地建设公租房的项目。

对此业内人士认为，这也意味着后续公租房建设将获得更多的土地来源。那么今后，随着部分城市大规模发展公租房，不仅可以建设市场化租赁住房，还可以成为房地产企业需要研究的新开发模式。

此外，意见提出了一种新的物业产品，即集体宿舍形式的公租房产品。此类住房主要面向新就业、无房职工、外来务工人员等，尤其是面向开发区和产业园等。这无疑体现了公租房强调的“职住平衡”的政策导向。

与些同时，公租房小区将被纳入到街道和社区管理中。这意味着公租房可以享受更多的社会福利和保障，使得公租房本身也是社区管理中的一个重要组成部分。这对于承租者权益的保障、公租房租赁生活品质的提升等都有实质性利好。

值得一提的是，政策对于承租人的租赁行为提出了很多约束内容和管控内容，包括租金上调、门禁管控、信用约束、司法追究。

在门禁管控方面，北京已有所举动。据悉，在今年的6月，所有的公租房都会安装人脸识别系统，目前已经采集了10万条的信息。公租房采用人脸识别系统，也就是为了防止转租转借的行为，希望人脸识别系统能够成为保障低收入和外来务工的最后一道“防火墙”。如果发现有转租的家庭，在5年内不能重新申请公租房和共有的产权住房

更多公租房保障政策还在路上？

事实上，今年以来，公租房的优惠及扶持力度不断，除上述政策外，还包括政府购买公租房运营服务、落实税费减免政策等。

5月9日财政部发布的《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》内容显示，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税；对公租房免征房产税，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税，执行期限为2019年1月1日至2020年12月31日。

财政部上述的税费减免和免征政策主要体现在供应端、交易端、经营端和需求端等领域，覆盖面较广。可见其支持公租房的建设和运营的力度。

严跃进认为，从公租房的税费优惠和减免政策来看，是多方位的减税体系建立，将促进公租房成本降低，利于公租房的规模建设。

另外，这一举动也是为了迎合此前“政府购买公租房服务”的政策内容。通过减税和免税，有助于后续在市场化的进程中，利于机构参与公租房运营中来。

需要注意的是，最新下发的意见也提到逐步推广政府购买公租房运营管理服务，吸引企业和其他机构参与公租房运营管理。

一个不容忽视的现象是，2019年多个部委对公租房的重视程度明显提升，而且政策带有连续及相关性。

有业内人士判断出，这是步调一致的集体行动。而严跃进预计围绕着公租房还会有更多的保障政策推出，比如公积金制度、居住证制度等。