虽然国家一再强调“房住不炒”，但当前国内投资渠道不畅，银行负利率，股市又是长期熊市，投资房地产也是一种选择。这也是为何国家和地方采取了限购、限贷等政策，还抑制不住房价上涨的重要原因。
要想真正解决房价问题，不是通过行政手段遏制房价，而是通过大范围地增加住房供给。显然，主城区的病不能让辖区吃药，核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药。房价有涨有跌是正常现象，要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题，卖不出去的就要采取措施控制土地供给，房价高的地方要增加供给，大范围空间式调节住房供给政策。
最重要的一点是控制房地产成本，解决人口和产业园区的成本，需要选择新的空间——在特大城市房价高涨的地方，可以在周边发展一些房地产的特色小镇，可以实行新居住后产业进入，降低成本，满足中低收入者的需求。另外，政府要引导，更好的发挥市场作用。
所以，研究房地产发展要遵循以上几大要素。
房地产城镇化从现在至2030年，城镇常住人口将从7.8亿人增至9亿人，还存在对房地产的巨大需求。
现在，中国常住人口的城镇化率才57.35%，户籍人口的城镇化率仅41%，中国还有巨大的发展空间。尽管中国目前经济从原来的两位数增长降到现在的个位数增长，中国巨大的城镇化潜力仍将持续释放，助推中国经济的长远发展。
即使中国每年城镇化的速度降至0.6%-0.8%，每年还有1000多万人口进入城镇。 因此，业界不必过度担忧房地产的未来发展。
地产肯定离不开城镇化。
一是，中国城镇化的成长速度已经进入了加速期。未来的5到10年肯定会放缓，平均过去每年2000多万人，外出打工的农民工几乎是零增长，在本地乡镇工作的农民工速度也在下滑，各地的形势影响了房地产城镇化的数字。
另外，还有城镇间的流动人口，大概8000多万，漂泊在全国各地，按照中央政策来落实户籍管理制度改革，落实农民工市民化，未来房地产发展是有潜力的，中国房地产形势会伴随着城镇化的增长只会越来越好。当前面临的问题只是暂时的现象。
二是，房地产的问题还和经济有关，经济增长了，收入提高了，房子卖得快一些。最近两年，增长的速度从两位数下降到一位数，确实影响了整个经济发展水平。但可以看到，经济发展基本上已经触底，据调查，南方很多城市新经济发展很快，传统经济在衰落，一涨一起一跌并不意味着整体经济的下滑，未来5到10年经济还会出现上升期。因此经济的好坏决定了房地产发展形势的好坏。
所谓的新经济，是中国的互联网、共享经济。前几年，东北、西北很多的地方，大家觉得那里面临很多问题，但是区域发展的问题，不等于全国的问题，经济形势大家也不要过度担忧。
中国还面临着巨大的利好就是“十九大”，从中可以看到坚定全面深化改革，城镇化计划已经遍布。户籍制度改革如果可以深化下去，意味着两亿多农民工进入城市，要市民化，就要解决在城里居住的问题，这是否给房地产形势带来利好？土地管理制度是否可以激发土地潜力，带来新的增长变量？所以，“十九大”不仅仅推进城镇化的改革，还会推进城镇的转型。
三是，看住房的需求。过去一般都看刚性需求，实际上解决未来城镇化发展，农民进城是有居住的刚性需求，但是对于中高收入者来讲，还有改善性需求，意味着原来的小户型要变成大户型，一套房子变成两套房子，原来在城里买房，现在可以在郊区买房，这些都是刚性需求。不能简单的用最廉价，最基本的人均面积30平方米的标准衡量了，因为经济增长，收入增长，消费结构的变化使我们对改善性住房的需求也在增长，也会刺激强大的住房市场。全国人均30多平房米的住房供给，是否该到此结束了？现在中国有8亿农民，他们居住的30平房米房子和城里人均30平房米的房子能一样吗？
农民进城，村改区，农村的城镇化，大量的农民进城之后，农村的住房、宅基地进行置换，是否还会产生新的需求？而空间的大挪移会带来住房质量的变化，因此不能仅仅停留在面积的变化评价房地产市场。
撬动实体经济特色小镇提出来之后引起了连锁反映，两个最积极的，一个是地方政府，他们需要创造新的空间，地级市的成本已经很高了，大广场，大马路，新开发的房地产非常漂亮。但在这个成本之下，实体经济的投资成本也越来越高，服务业经济的发展成本越来越高。土地、房子卖不出去，急需转换战场，而怎么引发特色小镇的问题，实际上是一个成本的问题。
三四线城市包括二线城市，甚至一些一线城市，中心主城区的成本已经非常之高了。在这个地方一块土地的拍卖，一亩地的拍卖能达到百亿元，甚至千亿元，如果在这个地方搞特色小镇，很可能无利可赚。
最近最热的就是两个特点，一个是房地产，一个是产业园区向小城镇转移。但是其有自己的规律，这个规律来自于成本、市场，因此要选择空间、距离、价格成本相对低的地方。
2000年前后，中央颁布了土地财政，严管控制土地政策，也是全国乡镇企业发展最快的时候，线下经济占主要力量，可在2000年，把8000多个工业开发区砍掉了6000多个，砍的是乡镇以下的，县以下的，这意味着所有的工业园区都集中在县级市以上，保留了2000多个。
由于土地财政成本的发展，这些城市难以为计，想寻求更廉价的空间，就又回到了特色小镇的概念。这体现出成本决定产业转移。
在任何一个发达国家发展到一定程度的时候，工业要远离城市。所以美国、欧洲的许多大公司都在周边的小镇，不在城市的主城区。
中国目前也面临着这种选择，到底是企业去还是地产商去，需要一系列的政策和制度的设计，但我们面临着市场、环境和体制的问题怎么解决，特色小镇告诉我们需要选择新的发展空间，而不是按等级化的模式把经济要素集中在高等级城市里。
另外一方面，中国的实体经济有了新起色，中央采取了一系列的措施，包括尊重企业家，促进实体经济的发展。实体经济的回归会不会对房地产造成影响？一定会起到相辅相成的作用。过去房地产的过度发展，过度投机，使很多搞实体经济的人宁愿搞房地产，不愿意搞实体经济，因为利润太低。现在如果实体经济发展，新经济发展，一定会带来收入的增长，意味着对整个房地产有刺激作用，所以对于新经济的发展，对于实体经济的发展，对房地产只有好的作用，没有坏的作用。
