运城零三五九中介公司推荐：2月成交量暴跌41.37%，返乡置业潮在哪里？

 运城市房地产市场2月动态

【第一部分】2月热点政策新闻

1、住建部：支持民营建筑企业发展 给予同等待遇

近日，中国住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部办公厅关于支持民营建筑企业发展的通知》，《通知》指出，为促进企业公平竞争，民营建筑企业在注册地以外的地区承揽业务时，地方各级住房和城乡建设主管部门要给予外地民营建筑企业与本地建筑企业同等待遇，不得擅自设置任何审批和备案事项，不得要求民营建筑企业在本地区注册设立独立子公司或分公司。

2、海口人才住房保障细则：购房补贴最高6万/年

海口日报消息，海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴将于2019年2月13日受理申报。在住房补贴上，50岁以下拨尖人才住房租赁补贴5000元/月，购房补贴6万元/年；50岁以下其他类高层次人才住房租赁补贴3000元/月，购房补贴3.6万元/年；40岁以下硕士毕业生以及符合条件的人才，住房租赁补贴2000元/月，购房补贴2.4万元/年；本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。

3、西安落户升级：本科不限年龄 新增社保中专落户

2月13日下午，西安市政府网站公布了《西安市人民政府办公厅关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》，对部分户籍准入条件进行调整。主要内容有：一、全国高等院校在校学生（教育部学信网在册人员），均可迁入本市落户；二、本科(含)以上学历落户不受年龄限制；三、凡符合专业人才标准、技能人才标准的人员，均可迁入本市落户；四、凡在西安市依法注册登记并正常经营的市场主体，其法定代表人、员工和个体经营者可迁入本市落户；五、西安市户籍人员，均可申请其直系亲属投靠落户；六、在西安市拥有合法固定住所和在西安市居住生活并缴纳社保的人员均可落户。

4、住建部：住宅以套内面积交易 新建全装修交付

2月23日，住房和城乡建设部官发布了《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。意见反馈截止时间为2019年3月15日。《住宅规范》提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，城镇新建住宅建筑应全装修交付，四层及四层以上住宅建筑或超过9米的新建住宅建筑应设电梯等。值得注意的是，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

5、发改委：放开放宽除超大城市以外的落户限制

2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，到2035年现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。此外，意见还提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化，促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

6、合肥、武汉降低二套房贷利率 阜阳取消限价 

2月22日，据媒体消息合肥部分银行也在“限贷”上释放出利好，对于首套房贷款已结清的买家，在购买二套房时仍执行首套利率，从而降低了购房者的成本。同时，近期武汉部分银行也调整了个人房贷利率政策，执行“认贷不认房”，即首套已结清的，二套仍执行首套房贷利率。此外，据阜阳市国土资源局消息，自2019年起，土地出让时的限价条款均被取消，这意味着住宅备案价格不受土地出让限制，房企可根据市场价格自行调整。

7、南京落户降低房产权重 广州一成首付成标配

2月23日，南京新版积分落户实施办法公布，其中关于房产积分落户政策中，将之前的买房面积"每满1平方米积1分，最高不超过100分"，调整为“每满1平方米积1分，最高不超过90分”。也就是说，新的落户政策实际上是逐渐降低了房产在落户中的权重。同时，据媒体实地调研报道，广州楼市在市场下行压力下，一成首付、特价房和大力度折扣仍然存在，面临现金回笼压力的开发商在千方百计融资的同时，正以价换量加速资金回笼。

8、深圳新政：市民出售房产可享减征税收优惠

2月19日，深圳市税务局有关负责人回应记者称，自然人销售不动产的行为确属本次小规模纳税人地方税种(城市维护建设税、印花税、教育费附加及地方教育费附加)减征税收优惠政策适用范围之列。深圳市税务局税费征收系统已于1月30日完成修改，符合条件的自然人已自动获得减免。该政策是广东省出台的针对企业普惠性的税收减免政策，主要是为了进一步支持小微企业发展，缓解小微企业资金压力，属于国家减税降费政策的一部分，并不算是房地产调控政策。

9、住建部：城镇新建住宅设电梯要求调整为四层

住房和城乡建设部日前就《住宅项目规范》38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见。根据新规，城镇新建住宅建筑应全装修交付。新规还提高了住宅设置电梯的要求，由原七层及以上或超过16米设置电梯，调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。对此住建部表示，我国已步入老龄化社会，随着社会的发展和生活水平的提高，住宅应更多地考虑老年人使用的方便和普通居民的便捷。

10、上海试点非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应

2月25日下午，上海市房屋管理局召开市房屋管理系统2019年工作会议。其中提到，深化完善住房保障体系，开展非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应试点工作，提升配套服务水平，新增供应各类保障性住房6万套。同时，继续加大廉租住房“应保尽保”和公共租赁住房分配供应力度，深入推进人才安居相关配套服务。另外，上海今年将大力培育和发展住房租赁市场，新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套;规范发展代理经租业务，加强住房租赁市场监测。

【小结】

“抢人才”和“套内销售”成了2月的热点话题，随着“因城施政”的政策放开，一二线城市抢人明显加剧，西安直接对在校生凭学籍落户，加上新年度开始，银行额度和政策放开，以及返乡置业潮的带动，2月的全国房地产迎来销售利好。但是随着住建部发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》后，会导致部分客户观望，加上2019年经济形式严峻，面临美国贸易壁垒、去房地产化的大方针影响，2019年房地产市场不容乐观，部分房企看衰2019年楼市。

 

【第二部分】房地产市场10大新闻动态

 

一、全国房地产市场动态

1、全国多地二手房成交量下降 均价连跌5个月

2月14日易居研究院发布报告显示，1月份，北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华10个城市二手房成交量为5万套，环比增长0.5%，同比下降6.4%。今年1月份，主要城市二手房成交量仍处于低位盘整态势，仅有少数出现回升。同时，另据相关数据显示，全国100个重点城市二手房挂牌均价环比下跌1.05%，已经连续下跌5个月。从涨跌城市的数量来看，1月份二手房挂牌均价下跌的城市数量远多于上涨的城市数，且平均价格降幅明显高于涨幅。

2、国家统计局：一二线城市住宅房价同比涨幅均扩大 

2月22日，国家统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，新建商品住宅环比上涨城市数量为58个，4个城市持平，8个城市下调，下调城市主要有岳阳、惠州、厦门、泉州、湛江、天津、大连、深圳。其中，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，同比涨幅比上月扩大，二手住宅销售价格下降，同比涨幅均有所扩大；三线城市环比涨幅均回落，同比涨幅有所扩大，二手住宅涨幅与上月相同。

3、全国首套房贷利率5.66% 已连续两月出现下降

2月20日消息，据融360监测的数据显示，今年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.66%，环比上月下降0.35%，为连续两个月回落。而同比去年1月份的首套房贷款平均利率5.43%，上升4.24%。此外，全国二套房贷款平均利率则连续3个月下降。报告显示，在全国35个城市533家银行中，首套房贷款利率走低或持平的银行数量占比逾9成，其中，有34家银行贷款利率回调，占比6.38%；有479家银行贷款利率较上月持平，占比89.87%。

4、央行新版征信今年五月上线 范围扩大内容增多

近期消息，2019央行新版征信已经处于试运行阶段，到5月份将进行正式切换。新版征信对个人信用的记录，范围更加全面，同时新增了征信内容。在购房方面，共有四点重要变化：一是将原来夫妻双方共同还款，男方主贷，女方征信不体现负债，变更为夫妻双方作为共同借款人，二方征信均体现负债；二是将原来车位贷款，装修贷款等实质为大额信用卡分期，征信仅体现信用卡，不体现分期金额，更变为体现分期时间和分期金额；三是将原来征信报告主要体现近二年的征信记录情况，变更为不良记录保留5年，还款记录也延长至5年，记录详尽的还款信息、逾期信息；四是将原来原来征信记录少量信息，如房贷， 银行卡等，新增加将电信业务、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚等也记录在列。

5、东莞将有近200个楼盘实行“两天无理由退定”

2月28日东莞市房地产业协会将举行诚信联盟企业的授牌仪式，目前已有50家房企、185个楼盘加入诚信联盟，这也意味着有将近200个楼盘会使用《认购书》范本。两天无理由退定”主要是为了减少购房人在没有考虑清楚、或被销售人员误导购房引起的纠纷;购房还是要理性，在交定金前要考虑清楚;而且“两天无理由退定”要求是“两个自然日内”，如果过了期限再提“退定”，则需要根据认购书协议和开发商进行协商，或者通过法律途径解决纠纷。

6、西安：明年底品牌连锁便利店不少于3000家

，西安市日前印发《西安市大力推进便利店创新发展行动计划》，加快引进和培育国内外知名便利店品牌，打造集中配送、技术先进和多元化经营的便利店，到2020年底，西安品牌连锁便利店将不少于3000家。在2000户以下的小型社区配置1个以上，在2000户至5000户的中型社区配置2个以上，在5000户以上的大型社区配置3个以上。同时，鼓励便利店搭载简餐制售、常用药品经营、出版物销售、生活缴费、福利彩票、打印复印、洗衣家政等便民服务;加快推进老旧便利店提升改造，鼓励老旧便利店加盟品牌连锁便利店，鼓励品牌连锁便利店24小时经营。

7、房企提前布局粤港澳大湾区 前十强圈地18451万平方米

近日，中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称《规划纲要》)中，明确了粤港澳大湾区规划战略定位、发展目标、空间布局、建设国际科技创新中心等方面内容，其中提及要优化提升中心城市、建设重要节点城市的城市群发展体系，助力打造粤港澳世界级城市群的政策措施。

克而瑞研究中心发布的数据显示，从货值排行来看，老牌广东起家的龙头房企占领了大湾区货值的前五名，在前十名中占据了六席，这六家房企分别为碧桂园、中国恒大、保利发展、万科地产、招商蛇口和金地集团。

8、2018年各省份居民人均收入公布：沪、京、浙位列前三

国家统计局和地方统计局日前陆续公布2018年全国各省份居民人均可支配收入。据不完全统计，截至目前，9省份2018年人均可支配收入超全国水平，上海以64183元居首。北京、天津、内蒙古、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东居民人均可支配收入超过全国平均水平。上海2018年居民人均可支配收入达到64183元，位居全国第一位;第二名为北京，达到了62361元;其次为浙江，达到45840元。在城乡居民人均可支配增速上，贵州以10.3%的增速位居第一，已经达到了两位数增长。

9、中国房企融资热潮持续 数日内融资额逾35亿美元

今年以来，中国房企的“融资潮”持续汹涌。克而瑞研究中心日前发布的一份报告显示，2019年1月份，房地产企业境内外发债总量1095.8亿元人民币，环比上升91.8%。其中，占比最大的仍然是境外债，所占比重为67.6%，环比增幅则达到141.9%。销售压力加大，加之房企迎来偿债高峰是房地产企业持续密集融资的主要原因。万科、恒大、碧桂园等多家龙头房企1月份销售额同比下滑明显。张大伟认为，2019年房地产市场进入调整期的预期较强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，不少企业抓住这个窗口期加速融资。

10、2018年百城商业地产成交面积降8% 一线回暖二线降温

2018年全年，全国100个城市商业地产成交面积为15832万平方米，同比下降8.0%，而这100个城市新建商品住宅成交面积为54319万平方米，同比增长6.4%。两类物业的市场走势基本趋同，但增速有很大差异。

从2018年数据看，3月份开始，住宅市场年初累计成交面积同比增速开始提高，到了6月份由负转正。相反，商业地产年初累计成交面积同比增速一直位于负增长区间，丝毫没有转正的迹象。易居认为原因在于，住宅市场在2017年受到预售证管控，市场交易降温，这使得2018年的同比增速显得相对大。而商业地产从趋势上看，则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

此外，2018年全年，一、二、三四线100个城市商业地产成交面积分别为2093、8377和5363万平方米，同比增速分别为1.3%、-14.7%和0.8%。

二、运城房地产市场动态

1、关于《大运城总体规划2035版》房产的解读

1.1、大力推进盐临夏同城化，突出“主中心”引领作用;发挥优势县市辐射作用，提升河津、永济、闻喜，形成三个“副中心”;强调市域均衡全面发展，强化各级城镇建设，整个大运城形成“一主三副七个大县城71个建制镇”的城镇化格局。

1.2、形成功能特色鲜明的“四个片区”：一是大力建设北部新城，形成产城融合的综合性城区，强调产业活力、生态文明、人居幸福，建成高质量的新区典范。具体规划上包括商务、产学研基地和居住三个功能区，重点营造商务中心、创新中心和高教中心三个城市中心，引领大运城在新时代里的经济转型和高质量发展;二是精心开展城市更新，塑造宜居老城片区;三是着力推进产业转型升级，营造活力空港片区;四是适度向西发展，优化池城关系，预留发展西部片区。各片区规划形成片区中心，均衡服务各片区生产、生活功能，引领片区特色化发展。

1.3、一是优化交通设施。推进机场扩建，提升至4E级，并加快建设关公街，加强机场和高铁站的直接联系，强化交通枢纽功能。加快推进动车存车场扩建及运三客运专线和蒙西铁路建设，适时启动南同蒲铁路货运功能外迁。优化高速公路布局，新增运阳——大运高速联络线，调整东部绕城高速功能，改善空港片区与老城区的交通联系，并加强夏都辅城区与高速公路的连接;远期考虑大运高速城区段外迁至北部新城北侧，实现高速绕城。调整209国道线位，优化其他干线公路布局，形成“一环九射”结构体系，使核心区内形成“一小时交通圈”，并辐射统领市域交通格局。完善城区路网，打通断头路，优化道路断面，提升交通管理水平。二是协调市政设施。统筹各类市政廊道，与规划布局相协调。加快推进“3515重大工程项目”，加快城北污水处理厂等各项市政设施建设，提升集中供热供气普及率。建立各类设施的共建共享机制，构建绿色市政设施体系和智慧市政服务系统。三是提升公共设施。构建高水平的市级公共设施体系，包括高教中心、创新中心、商务中心、生活中心、老城商业中心、旅游服务中心等，重点沿解放路轴线布局。优化社区基层公共服务设施体系，提高服务水平，保障民计民生。

2、运城盐湖区魏风小学要扩建啦！

盐湖区魏风小学于2015年9月投入使用。该校总占地面积34亩，建筑面积12079平方米，现有学生1943人。建校3年来，学校快速发展，已成为盐湖乃至全市教育的排头兵。随着东部人口的剧增，魏风现有的校舍已无法满足人民群众对上学的需求。

据盐湖区教科局消息， 2019年，将计划投资800万元对魏风小学进行扩建，即在不改变原有的规划设计情况下，续建教学楼1494平方米，增加学位600个，以此进一步扩大盐湖区的优质教育资源。

3、黄金水岸和园：运城首个无犬住宅区

为了打造“优雅和谐，超级美丽”的居住环境，应广大村民和消费者要求，鼎鑫置业、绿源物管决定自2017年7月1日起，对新入住、新销售的房屋、新开发的小区(河东故事、黄金水岸和园、地标广场)设定禁狗条款。敬请理解、支持、配合!

目前，黄金水岸·和园区，已实现全面禁狗的目标，成为运城首个无犬住宅区!

4、新城·吾悦广场商业综合体要来运城喽！

吾悦广场，是新城控股旗下旗舰型的商业地产品牌。2012年 “吾悦”商业地产品牌诞生。2014年，集团升级商业战略，体验式商业旗舰品牌“吾悦”系发展全面提速。至2017年底，吾悦广场已完成48个大城市进驻，59个商业项目的布局。吾悦广场是一个集休闲、体验、娱乐、运动、教育、亲子于一体的城市综合体。

据悉，今年盐湖区还将着力引进新城控股集团、富力地产进驻运城，开发高端城市综合体。

5、运城禹都公园全民健身活动场地动工开建

日前，禹都公园全民健身活动场地建设项目已动工开建。该项目位于运城禹都公园南区，即从红旗东街的南门进入后，往东行约百米左右便是。

其占地总面积27.21亩(合18138平方米)，建设内容包括1个标准足球场、1个五人制笼式足球场、2个篮球场、4个网球场、5个羽毛球场、10个乒乓球桌、2个门球场、1条健身步道以及一处管理用房，总投资约856.22万元，资金来源为体育彩票公益金。合同工期为七个月。

6、连接运城机场和高铁，舜帝街立交桥将于3月中旬开工建设

自2014年7月运城高铁北站投用后，尽快打通关公机场和高铁站的快捷通道，愈来愈成为方便市民和外地客人快速换乘出行的需要，也是缓解机场大道交通压力的需要。

2月18日，在我市召开的“改革创新、奋发有为”大讨论动员部署会议上，运城经济技术开发区党工委书记王建军表态发言：3月中旬，投资2.8亿元，开工建设舜帝街下穿运三高速立交桥、柳河东路上跨南同蒲铁路立交桥，彻底打通东西、南北两条城市快车道。

7、五洲观澜春节销售280套

2019年春节，五洲观澜先后推出特价房以及元宵福利房，相继推出正月闹元宵、猜灯谜、民俗体验等一系列活动，据报道，五洲观澜正月共计销售280套，问鼎河东。

8、天宝壹号院认筹倒计时

天宝壹号院项目位于河东街与邑东路交汇处，禹都公园、大运学校旁。项目工程进度为：一期3、4、5、12、13、14号共计14栋别墅实景示范区开放、1、2号楼小高层已封顶，洋房西侧已出正负零，二期25、26、28、29号6栋双拼别墅开始内装。目前已全面动工，预计5月份开盘，8月份交房，而购买的客户9月即可入读大运学校。

天宝·壹号院内部认筹热线：0359-8050359

9、天宝·天鹅湾1、2号楼工程开放日

眼鉴为实，让客户亲临现场。2月24日，天宝天鹅湾项目举行施工开放日，本次开放日活动，公司安排专业的工程人员，为大家提供全程专业的讲解介绍，对建筑建材、房屋内部、墙面墙体、厨房、卫生间闭水等方面进行了讲解，让客户零距离检验未来幸福之家。本次“工程开放日”在交付前就接受业主检阅，无疑是对住宅品质和责任的最好体现，同时表现出天宝地产对天鹅湾项目的高度自信，是在用实际行动打造一流的产品，从而引领河东品质人居的新高度。

项目一期1号楼主体18层施工中，2号楼已封顶。

【小结】运城进入新的规划阶段，带来的公园完善、学校新建扩建、道路建设及打通断头路等城市配套功能改善，以及对外招商力度空前，使得富力、昌建、新城控股等企业纷纷落地运城，未来运城房地产市场将进入全新竞争格局。许多本地房企面临产品力、品牌力的竞争后，也会进一步提升产品品质，对购房者可谓利好。但是，随着品质的提升，最明显的将会是价格上涨，可谓利弊。因此，不管2019年楼市怎么样，房价的整体上升势头实在必行，建议更大购房者“买房趁早”。

最后，对本土广大地产商的建议：由于运城系人口外溢城市，虽然棚改持续进行，但是随着中央货币化安置取消，贫富差距加大，客户购买力越来越少，需要加快建设周期、提升品质，迅速抢占市场，避开后半年的白热化竞争。

 

 

【第三部分】运城房地产市场数据分析

一、运城房地产市场2019年2月销售情况

1、运城市2019年1-2月累计销售面积情况

数据来源：运城市住建局

据数据显示：2019年2月成交面积为74044.78平方米，由于2月为春节且在售项目推货量不足，导致2月成交量比1月跌幅达41.37%，但与去年同期对比涨幅46.08%。

  2、运城市2019年1月市场化商品房销售套数情况

数据来源：运城市住建局

据数据显示：2019年2月成交套数与1月相比，跌幅达44.53%，与去年同期相比涨幅40.67%，主要集中在金悦华府新盘集中签约，五洲观澜、外滩玺园等楼盘加推新品。

3、运城房产销售top8

2019年运城房企TOP8强排行榜
排名	企业名称	销售面积/㎡
1	五洲观澜	46454.85
2	金悦华府	34872.31
3	涑水印象	17281.62
4	外滩玺园	15662.85
5	星河湾	11934.94
6	晋府壹号	11319.67
7	圣惠嘉园	10107.52
8	天宝·天鹅湾	9360.23

累计到2月28日，携双子进入排行榜的五洲观澜（恒光·五洲观澜、仁和·五洲观澜）数据合并后，占据2019年度企业排行榜销冠，金鑫·金悦华府紧随其后，涑水印象、星河湾、天鹅湾等楼盘闯进8强。主要楼盘的成交客户来源仍是刚需为主，改善性楼盘走量较低。经历了1月的春节前市场爆发后，在缺乏土地储备和新增推货量少的情况下，2月成交量大幅下跌。据运城地产微平台预测：3月份迎来众多楼盘蓄客、新品即将加推、价格上扬等，导致观望增加，销量将会与去年同期跌幅超4成。

4、本月备案价格

据住建局数据显示：本月成交均价为5072.40元/㎡，较上月略跌1.71%，主要存在部分楼盘年底促销优惠幅度加大。同时，部分已销楼盘集中备案，使得整体均价略有下跌，跌幅属于正常的范围之内。

5、运城市各大楼盘2月新动态

区域	项目名称	位置	2月动态
中心城区	紫郡·城上城	工农东街与解放路交汇处	内部认购中，认购价约4600元/㎡
东城区	大运·外滩玺园	河东街与安东路交汇处	15号楼西单元认筹启动
	天宝·壹号院	河东街与邑东路交汇处	1万抵3万认筹中，预计五一开盘
	御苑·尚品	周西路体育馆北侧	项目启动，规划公示中
	星河湾	禹西路万达广场南侧	交3万抵5万、交10万抵20万认筹
北区	天茂城·和郡	涑水街与学院路交汇处	2#、5#封顶
	天茂城·上郡	涑水街与中银路交汇处	接受咨询，认筹及开盘时间待定
	鼎鑫·河东故事	樊村水库西侧	持续热销，均价约6700元/㎡
	天宝·天鹅湾	中银路与条山街交汇处	一起清盘，二期动工
	凤凰湾	运临路与涑水街交汇处	二期认筹

【小结】今年春节期间市场较为火热、各大楼盘可售房源量少，“返乡置业”的推广力度低，这并不预示着三四线的购买力下降，部分外流城市卯足劲加大“返乡置业”去库存力度。而运城像金悦华府、河东故事、五洲观澜等楼盘抓住时机，大量推货，成功抢得2019年先机，部分有货值的小楼盘也趁机抢到一批返乡置业的人群。

随着3月工人返工，许多新盘面世、老盘加推，3月开始面临竞争加剧、成本上涨等，即将迎来价涨量跌的局面。