偿债高峰期的房企众生相：中小房企“借新还旧”

           2019年的第一个月，当不少房企不得不“借新还旧”捂紧钱袋过日子时，“利润王”中海地产在香港和20家银行组成的银团签订了300亿港元的5年期定期贷款。

中海地产方面表示，中海地产不存在债务压力，且手头上拥有充足的现金，300亿港元的贷款并不会用于偿还债务，主要还是用来房地产项目的开发。

据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布了约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录，这是否意味着房企融资已开始放松？

不过，多位业内人士认为，如今房企融资并没有大的放松，只是有一些边际改善。“1月份融资之所以增多，主要是因为市场行情仍然不理想，政府放松了对房企发债的管控，房企抓紧这一窗口期抢先发债，以确保现金流的安全。”某十强房企高管透露。

300亿融资创纪录

1月24日晚间，中海地产发布与中国农行银行、星展银行、中银香港、汇丰银行等20家银行组成的银团签订300亿港元五年期定期贷款的消息。中海地产称，此次融资乃其在香港最大一笔银行融资，也是参与银行数量最多的一次。

这家从香港起家、成立已有近40年的企业，一次次刷新着自己的融资规模记录。据时代财经了解，自2017年初颜建国回归中海地产接任董事会主席兼总裁起，中海地产就开始在规模上发力，并定下要在2020年实现4000亿元的目标。

为了囤足“粮草”，颜建国在2017年底启动了180亿港币规模的银团融资，参与银行有15家，创下当时中海地产金额最大、参与银行最多的银行融资记录，同时贷款年息为HIBOR（银行间同业拆借利率）+1.38%，为当年房企融资的最低成本。

时隔一年后，颜建国再此刷新中海地产的银行融资记录。不过中海地产并没有公布这一300亿港元融资的贷款利率，中海地产内部人士对时代财经表示，“财务总并未告知不对外公告利率的具体原因，有可能是利率太高，也可能是太低，还或许是各家银行贷款利率有些区别不太好统一。”

实际上，中海地产的融资成本始终处于行业极低水平。中海地产公布数据显示，2016年、2017年其加权平均融资成本分别为4.8%、4.27%。即使是在融资缩紧的2018年，中海地产的加权平均融资成本也只有4.27%。

时代财经查阅资料发现，三大国际信用评级机构对中海地产的评级分别为穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，这已经是目前内房股的最高投资评级。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这反映出资本市场对中海地产财务稳健性和偿债能力的信任，这与中海地产的央企背景和管控能力有关。

较低的融资成本保证了中海地产稳健的财务状况。中海地产2018年中期报告显示，截至2018年6月底，中海地产总有息负债为2054.5亿港元，其中一年内到期的债务只有319.1亿港元，且银行结余及现金有1279.3亿港元，净负债率为28.1%，在行业中依然处于低水平区间，存在进一步利用杠杆的空间。

除了300亿港元的银行融资外，1月23日，中海地产还成功发行了2019年公司债券（第一期），总规模35亿元，其中6年期规模20亿元，票面利率3.47%；7年期规模15亿元，票面利率3.75%。

能陆续获得低成本的融资，体现了银行、券商等各类投资机构对中海地产业绩持续增长的看好。中海地产公告显示，2018年集团实现销售合约额3012.4亿港元，同比增长30%，超额完成全年销售目标。

房企密集融资

值得注意的是，进入1月以来，房企发债融资频繁。除了中海地产外，中国恒大、龙光地产、阳光城(000671)、金科、富力、招商蛇口、荣盛发展(002146)等房企也在1月启动期限、规模不等的公司债、银行贷款、ABS、海外债等融资工具。

据时代财经不完全统计，截至1月25日，房企已公布约66笔融资及融资计划，总融资规模约1711.1亿元，刷新近一年多来房企的单月融资记录。克而瑞研究中心数据显示，2018年1月房企融资全年最高，约1400亿元，其它月份多处于低位，10月仅有571亿元。

对于2019年1月房企融资大幅增长的原因，某十强房企高管表示，考虑到房地产市场行情并不好，政府最近对房企发债有所放松，“看到政府有所放松，房企当然要抓紧机遇发债，否则窗口期过了，后面要发债可能就难了。”

2018年房企融资持续收紧，不仅加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外，对于房企境内公司债券的发行也加强了限制，中止或终止发行的案例也时有发生。

年末，房企融资出现回暖迹象，据克而瑞研究中心统计数据，2018年11月至年底，至少有20家房企的融资计划获批，总额超过1100亿元。另外据深交所和上交所信息，今年1月以来，又陆续通过了超过40项房地产相关融资计划。

上述房企高管透露，目前房企发债主要用于“借新还旧”。据恒大研究院发布报告显示，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期，而公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

另外，据亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月-2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。

与此同时，中银国际研究报告指出，在行业景气度下行的背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势明显，行业集中度提升趋势不可逆

阳光城执行副总裁吴建斌对时代财经透露，2018年以来金融机构在借贷和放款上对房企有了更严格的要求，不仅要求企业有良好的战略目标和管治能力，还要求其在行业内有较高的销售规模排名。此外，企业更要有实实在在的土地、商业资产、应收款和偿还债务的能力。

一位四大行投资部高级经理坦言：“经济不景气的时候，房企债务违约的情况自然会多一些。银行贷款对房企资质要求较高，要么排名靠前，要么项目所处地理位置较好。”某区域房企高管称，目前中小房企基本拿不到银行贷款，而其它融资渠道则意味着更高的利息，面临“割肉”生存的困境。

此外，克而瑞研究中心指出，虽然近期房企融资出现回暖，但融资成本却未曾表现出放松，绝大多数企业的融资成本在上升，未来一段时间预计也将持续维持高位。不过，上述高级经理和房企高管则认为，从目前来看整个社会的资金成本进入了下行通道，房企的融资利率也是向下走的。