国家不动产登记意见发布，小产权房转正无望了吗？

9月20日，国土部、住建部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，通知中明确指出，要防止小产权房通过不动产登记合法化。

要想理解这个政策的背景，我们就必须要知道究竟什么是不动产登记。根据国土部的相关文字说明，所谓不动产登记本质上就是确定不动产财产权制度的主要手段。

因此防止小产权房通过不动产登记合法化，也就是说小产权房是无法通过合法途径来展示产权的，也就意味着小产权房是没有产权的房子。

那么究竟小产权房的未来怎么来认定呢？

其实在8月28日国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知里已经对小产权房的未来做了很清晰的认定。

第一：小产权房未来是一种集体租赁用房，而不是产权房，因此不需要不动产登记来进行认定房产关系，这是对小产权房的基本属性认定，是租房，而不是产权房。

第二：小产权房是合法的住房，而不是非法的住房。承认小产权房的合法住房属性，并按照“租售同权”的基本法理来认定，因此小产权房是具备合法资格的住房，并享受相关的公共服务，这是历史上首次对小产权房的合法化提出了正名。

因此，小产权房是一种合法化的租赁房，而不是合法化的产权房。国家对小产权房的认定在于其合法性，而不是在于其产权性。这两者又怎么解读呢？

小产权房的合法性：在于不能随意被拆除，承认其地址合法，可以按照相关政策享受相关的公共服务，这是合法化的关键。尤其是能够享受义务教育的权利，这符合“租售同权”的基本法理。

小产权房的非产权性：没有产权，意味着不能随意转让，转租，不能随意对房产进行流动转让，这个是不允许的。其实在大多数购买小产权房的时候，也只是签署了租赁合同，而没有购买合同。

这也就意味着小产权房本质上可以自住，但不具备投资功能，有点像共有产权房，因此如果是自住的话，可以适当考虑小产权房。但是并非所有的小产权房都值得购买，购买小产权房最好具备以下条件：

1：价格要足够低，最好是在周边商品房价的50%及以下。

2：社区规模要足够大，你懂得。

3：最好要有建筑工程规划许可证，证明该楼盘的合法性。

4：要查看业主方的相关土地证明原件及合同原件，最好作为租赁附件。

从未来展望看，北京市场没有产权的房子是一种趋势，自从去年年底中央提出的“房子是拿来住的，而不是拿来炒的”，全国就展开了一场“去产权化”的调控运动，尤其是在北京。租售同权、共有产权房、公租房等等，本质上都在去产权化，没有了产权，自然就失去了炒作的价值。

因此从某种理由上看，小产权房和共有产权房没有本质区别，都只是失去了大部分投资价值的自住房。但是小产权房的投资价值是被人为控制的，因为小产权房毕竟价格太低，一旦租售同权合法化后，价值空间仍然极大。

正是由于小产权房超低的价格，因此小产权房的价值在于合法化，而不在于产权化！