小心！这些房产总价再低最好也不要买！

运城很多刚需都希望能尽快买房，但限于首付有限，选择范围并不多。但病急不可乱投医，以下四类房屋价廉但物不一定物，购买一定要慎重，免得将来利益受损。

第一类：小产权房

小产权房是建造在农村集体所有制土地上的房屋。根据相关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设集体所有制土地。普通居民购买小产权房，将无法在国土、房管部门开展备案过户等手续。

一般来说，下列房屋属于小产权房：

（一）占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

（二）在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

（三）在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称军产房。

 由于小产权房未办理国家征收手续，不是国有土地，被禁止进入房地产交易市场。非该集体户口人员购买，相当于花钱长租该房屋。如果国家对该土地进行拆迁，购买人也会因为前期手续的不合法，很难得到法律保护，无法享受相关的拆迁补偿等。

第二类：经济适用房

经济适用住房是政府为保障当地低收入人群的居住，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，并按照政府指导价销售的房屋。

各地政府对经济适用房的交易都有一定限制。购房和出让都有较为严格的条例，出让的话，购买不满5年的的经济适用房，无法办理过户，只能先办理公证。但会面临房价上涨卖方收回房子的可能。

满5年上市交易的经适房需缴纳一定收益金，比普通二手房税费高出不少。购买方应在签订购房合同前，弄清楚当地政府的相关规定，在合同中明确收益金缴纳责任方和数额，以防止政策突然变化，带来的巨额税费增多问题。

第三类：法院拍卖房

法院拍卖房，是指被法院强制执行拍卖扣去债务人所欠债务的房产。

这类房屋大多需一次付款，不能办理按揭。且拍卖房可能涉及多种扣押贷款情况，事后可能会面临被债权人打扰到正常生活。

另外，法院拍卖房的状态中，有是否交吉的说明。房屋是否交吉表现为债权人是否拥有房屋使用权。如果没有，购买人拍卖获取后只取得产权，而房屋仍被他人使用，需要购买人通过自行协商、司法诉讼等方式获取房屋，结果可能很麻烦。

第四类：军产房

军产房的产权登记部门与商品房不同，是解放军总后勤部。军产房向地方转让，必须取得总后勤部审批；否则外部非军人购买军产房，无法办理正常手续。购房人不能办理银行按揭，后续户口迁移、孩子入学等问题都无法像商品房一样解决。

目前关于军产房买卖缺乏明确的法律法规，因而法院审理相关案件时具有很大的不确定性。购房人缺乏法律保护，未来如发生拆迁等事宜，购房人也很难获得赔偿。

上述四类房产，在出售时价格普遍都会远低于市场相当地理位置的房屋。但价低也伴随着高风险。

购买小产权房有哪些风险？

　（一）政策风险。购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

（二）拆迁风险。购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到拆迁补偿和安置。

（三）毁约风险。如果房价上涨，出卖人毁约，从目前已有的案例来看，法院会支持其合同无效请求，返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔偿损失的请求。

　（四）其它风险。购买小产权房后，无法迁移户籍，无法抵押贷款，无法合法的变现，涉及到相邻权侵害，也很难获得法律保障救济。