以房养老政策具体是什么意思，房子归谁呢？

　　近，“以房养老”成为社会讨论热点。中国青年报社会调查进行的一项调查发现，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。那么，“以房养老”靠谱吗？

　　“以房养老”不能变味

　　张 鸣（中国教授）

　　以房养老，突然之间就变成了一个热门话题，网上网下，好多人都在说。以房养老，简单地说，就是这么回事：老人把自己名下的房产抵押给银行或者保险公司，然后每月从银行和保险公司支取养老费，房产归银行或者公司。其实，在发达国家，以房养老，是一个小范围的事情，属于个体跟银行与保险公司之间的一种个别的合同关系，一般都是正常养老制度的一种个案性的补充。显然，这种形式不大可能替代社会养老保险制度，对那些已经能拿到养老金的人，起一点锦上添花的作用。

　　当然，这样的养老方式在中国推行，有中国式的困惑。由于房价过高，中国的年轻人买房困难，很多人指望继承老人的房产。老人以房养老，首先会遭遇他们后辈的抵制。更何况，现在中国的房产，已经处在高点，高到了离居民平均收入差距非常大的境地。老人的房产抵押的时候，估价自然比较高，如果抵押之后，经济下行，房地产市场波动较大，那么银行和保险公司也许就会出现巨大的亏损。即使是国企，亏损大到一定程度，能否还继续维持养老金的支付，显然就会是一个问题。

　　一个更令人啼笑皆非的现象是，现在启动的以房养老计划，往往是先划块地给保险公司，保险公司以政府优惠的价格拿地，然后盖好以房养老的楼盘，再卖给需要进入这个计划的老人。然而，保险公司盖的楼，都是中高档楼。前来购楼的，也是社会中高档的人群，跟这个计划原来需要照顾的养老金缴纳不足的弱势群体，一点关系都没有。等于政府的优惠，便宜了根本不需要照顾的人群。也就是说，目前的以房养老计划，似乎只是给了原本就占了很多政府优惠的强势保险公司，一个新的房地产开发的机会。让它们先开发楼盘，卖楼获利，然后再通过反向按揭，拿回房产，然后可以再卖出去。

　　橘越淮北而变枳的故事，不能总是出现。变了味的以房养老，也许就会成了弊政。

　　“以房养老”便宜了谁

　　李 铮（中国现代国际关系研究院）

　　以房养老本身不过是一种新的金融衍生工具，即“倒按揭”，将按揭买房的过程逆转过来，以房换来长期稳定收入。然而，这一产品被引入中国后却遭到众多责难，被贴上阴谋论、骗局等标签。事实上，以房养老不过是给老年人提供一个新的选择，或者说是给中国社会多一种选择。

　　不少人认为以房养老便宜了政府，政府推动这项政策动机不纯。这有些言过其实了。以房养老能促进老年人增加消费，促进经济增长，这都是政府希望看到的。但是，从国际经验来看，政府必然需要为此类产品提供一些隐形担保和政策介入，否则银行不愿参与到这项时间长、风险不确定的项目。这一政策将督促政府采取更加负责任的房地产长期政策，否则未来就需要为这笔坏账买单。而如果没有以房养老，政府只享受房地产升值的红利，却不承担房地产价格下跌的风险。

　　另一些人认为，以房养老便宜了银行，银行将借这种方式以较低成本剥夺房子这一中国家庭的一笔财富积累。然而，虽然参与者从“倒按揭”一共拿到的房地产价值只有市场价的60%到70%，而且是分期发放。但换个角度想，以房养老的人并没有失去房屋的使用权，等于从银行获得了持续的无息贷款，考虑到房屋本身也会折旧，将房子换取这笔收入未必不划算。

　　以房养老真正便宜的是想得开的参与者。依靠“以房养老”获得的持续收入和养老金，他们大可周游世界，或者在风景优美的地方安度晚年，享受这辈子辛苦付出换回来的一切。人毕竟只能活一辈子，富也难过三代。房子无非是个居所，不应该成为一个囚笼。

　　此外，以房养老也许能给中国人与房子的悲剧循环找出一个出口。自从房地产市场红火以来，房地产就成为中国社会矛盾的主要来源之一。子女为房产争吵不休，父母为子女买房倾尽全部财力。房子成为了中国家庭的利益纽带，这种利益经常大过亲情。如果以房养老得以普遍，父母和子女都各顾各的，那么房地产市场也不会像现在这么疯狂，中国的下一代也能更加自由地成长。

　　以房养老还需持续闯关

　　转自人民日报

　　实际上，“以房养老”是简单化的概括，其全称是“老年人住房反向抵押养老保险”：老人将房屋产权抵押给金融机构，定期获取养老金或接受老年公寓服务，房屋产权归金融机构。这一“逆按揭”式的养老保险方式，发源于美国上世纪80年代，是增加养老资金来源的金融创新产品。

　　传统文化中，养老被归入“孝”的范畴，有“郭巨埋子”、“祥卧冰”两个孝德典范。前者因家贫，为养父母而欲坑杀儿子；后者因母病，为侍亲而卧冰捕鱼。虽然这种略显畸形的养老观已不合时宜，但从中仍可看出完善养老体系的两个核心问题：一是支付能力不足时如何保证养老；二是怎样提供更好的养老服务。解决不好支付只能是“橱窗外的乞丐”，提供不了服务则会是“沙漠中的富翁”，对于完善的养老体系来说，支付能力和服务能力缺一不可。

　　当前，我们无论是支付能力还是服务能力，都还在“骑牛追马”。虽已建立起基本体系，但各类养老保险的宽度和厚度仍需加强。比如，基本养老保险个人账户空转问题仍没有解决，大量养老保险资金安卧银行账户、跑不赢通胀的步伐。而“就近养老需排队十多年”、“老人护工缺口超百万”等新闻，更折射出服务能力的不足。

　　从这个角度看，以房养老或可双赢。一方面，房子这一“沉睡的资本”被激活，是解决支付能力问题的一种手段。另一方面，市场化、社会化养老，资本尚在犹疑观望。毕竟，单凭多数老人的退休金，要在养老产业中赢利，还有风险。如果把“以房养老”作为补充养老金，做大养老产业无疑可能获得一个强劲的支点，而养老服务也会因之而有新发展。

　　不过，好的政策构想还需配以成熟的政策执行环境。此前，北京、上海曾有过以房养老的探索，但效果欠佳。瓶颈的确很多：代理机构信用体系不健全、经营管理能力也有限，公众不愿也不敢抵押房屋；房地产市场走向扑朔迷离，使这一政策缺少建立在“精算”上的基础，让双方心有惴惴。更重要的是，即使能够厘清养老支付的责任边界，在中国文化中，以“卖房典地”的方式来养老，也会遭遇伦理和心理的双重阻力。以房养老要达到预想的政策效果，这些都是要破除的障碍。

　　不管多难，养老问题都需要一个答案。中国60岁以上老人已有约1.94亿，2050年将突破3亿。这意味着4个人中几乎就有一位老人，养老压力可想而知。“以房养老”还是针对城镇老年人口所作的政策设计，而农村空巢老人、低收入老人等群体的养老安排，在以房养老之类的单点突破之外，更离不开系统工程建设，发挥协同效应。

　　“老者衣帛食肉”是孟子眼中“”的标准，“老有所养”是共产党人的庄严承诺。我们已建起世界上的社会保障网，未来，还需持续闯关，才能离“中国梦”近些、更近些。

　　公众为什么质疑以房养老

　　唐 钧（中国社科院社会政策研究秘书长）

　　报载，对于社会公众热议的“以房养老”，民政部回应：这只是通过完善投政策促进养老服务的举措之一，而且是试点性举措，希望社会及媒体勿以偏概全。对此，有媒体评论说：“一些民众误读以房养老，固然应澄清，但从这一现象中，我们也应看到民众对于未来养老的焦虑与担忧。”

　　“民众”为什么要对“未来养老”表现出“焦虑与担忧”？近年来，学界提出了一个新词，从以往强调“未富先老”转而呼吁防止“未备先老”，即担心在中国社会准备不足的情况下，更大的“银发浪潮”骤然而。

　　“十二五”以来，对于养老服务，政府确实已经表示出某种程度上的重视。但是，公众的所闻所见中，这几年吸引眼球的则是轰轰烈烈的“养老地产”。在这方面，政府只重视硬件而忽视软件的惯习得以延续。值得玩味的是，前些天为政府的“回应”作背书的专家也大多与此相关。如果靠“地产”就能解决中国人的养老问题，那么在“产业化”的道路上先走一步的医疗、住房、教育早就应该万事大吉了。

　　“民众”的“焦虑与担忧”是因为早有了前车之鉴。中国的国情与发达国家不同，老年人群体中，少有百分之七十属于中低收入者。现在热衷于引入“社会资金”大干快上的“养老地产”，可以说都与他们毫不相干。

　　以房养老也一样，这项“政策”的实施取决于两个前提条件：其一，所有的公民只要通过自己的努力就能购得自己的房产；其二，住房的市场价格稳定并且在今后相当长的一段时间内可持续。这两个条件意味着：前者决定了老人名下的房产是可以自由支配的，可以完全不受其他因素的干扰；后者则决定了作为抵押物的房产的市场价值可预期，不会使金融机构因为“倒按揭”而陷入中国式的“倒次贷危机”。中国的社会现实决定了这只是一个“小众政策”，就像一家媒体评论的那样：适用于有房产的无子女老人。但既“小众”，就让市场去运作好了，何必兴师动众地出政策、搞试点？

　　如果说公众质疑政府“转嫁责任”，那是他们只看到与养老相关的一系列“产业化”政策措施。其他的政策，在大多数地方，要么以不变应万变，譬如政府办的养老机构日趋“特权化”；要么用“窗口”来以偏概全，譬如社区养老服务仍然“盆景化”。希望“新意见”能够使中国的养老服务事业有个有利于大多数老人的彻底改变。