巨头涌动下的房屋交易群像：房产电商更像是渠道分销

分析认为，现在的房产电商更像是渠道分销，但并未真正介入到交易的服务中去。京东和阿里也是如此，两家借助自身拥有的巨大流量入口，向房地产行业提供用户和流量，并获取一定收益。但亮点是，阿里的租房业务，有可能基于支付宝等重建租房领域的信用交易生态。

房产电商的黄金时期如白驹过隙，而互联网巨头阿里和京东相继宣布介入，令这类模式再度引起业界关注。

近期，京东召开新闻发布会称，京东商城房产频道已经正式上线。目前有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市。21世纪经济报道在京东房产频道看到，其颇似房天下线上信息展示平台。从京东宣传的内容看，上线后的京东房产将会使房地产行业与电商行业产生融合，覆盖住宅、商业地产、特色地产三大市场。频道热门分类包括：最新开盘、普通住宅、别墅和商业办公；户型则有一居室、两居室、三居室和四居室及以上。包括北京壹号院、兴创荣墅等近期开盘项目在频道主页尤为显眼。

作为互联网行业巨头，京东进入房地产行业能否让房产电商再度迎来春天？中国房地产和互联网研究院院长相国良认为，房产电商模式兴起于2012年，目前该模式已走向衰落。“这主要是因为房产电商模式深受政府调控影响。各地政府叫停了以开发商营销活动为主的电商模式，这被认定为对市场秩序有影响。对于京东及阿里，如果想介入到房产交易和服务环节，要走的路比较长。”

形成流量入口

从目前公布的计划看，京东房产电商更多是充当流量入口角色。

京东房产表示，京东还将推动房产与电商的全新融合。消费者可以通过京东“京X计划”背后多个流量入口了解众多开发商推出的房源。此外，京东还将通过整合京东营销、服务、供应链等能力，为购房者提供多周期服务。

目前，用户可以通过京东APP浏览其房产频道相关内容，首批房源包括一线城市及诸多省会城市。

“京东目前的做法，仅仅是刚刚上线了内容，和若干渠道分销商合作，导出去用户和流量成交变现。距离真正介入交易服务还很远。”相国良表示。

对于房产电商的行业生态，58集团高级副总裁、安居客COO叶兵在接受21世纪经济报道专访时曾表示，“整个行业主要分成两个重要角色。一是平台的信息发布方，或者说互联网线上的信息匹配通道，类似58同城、赶集网、安居客；另外是充当经纪公司互联网的线上平台，成为经纪公司的合作伙伴。”

叶兵表示，58同城陆续收购了安居客、赶集网，但仍然不改变其专注房地产中介线上信息分享平台的本质，定位仍然是互联网信息发布平台。

相国良认为，房屋交易的特点是周期长，交易标的价值大，非标准化和几乎没有什么复购。对于新房来讲，一面是供给方相对集中，另一面是买房人相对分散，一二手联动的互联网O2O平台，价值在于供给端的整合效率提升和需求端的渠道匹配，但这并非真正意义的电商。对于二手房来讲，买卖双方均分散，房屋交易的特点，决定着不可能去中介化，交易双方中间的居间服务是非常有价值的。二手房没有所谓的电商模式。

仍在摸索

对于线上平台，房地产行业内曾历经多轮探索，但多以失败告终。此次京东等互联网巨头的介入模式能否走远？

中原地产首席分析师张大伟表示有待观察，京东作为BAT之外的大流量平台，的确有很大的消费群体，但与房地产相比，交易单均价值低。电商大额交易目前看，支付方式、交易习惯都不存在。此前，BAT也有大规模房地产领域的尝试，但到目前为止，均谈不上成功。包括多年前百度与万科等在大数据领域的合作也不了了之。

张大伟认为，从京东宣传的内容看，上线后的京东房产将会使房地产行业与电商行业产生融合，覆盖住宅、商业地产、特色地产三大市场。但事实上，京东的优势在物流配送，而当下商业地产在电商的冲击下，主要拳头产品是体验性经济，商业地产更强调不可替代的体验，比如母婴、教育、餐饮等。作为服务房地产行业的企业，目前京东能提供给交易双方的内容不算很多。此外，从房地产行业角度看，供需结构没有变化，包括租赁行业，目前各种资本都在期望摸索出一个轻资产模式，但到目前为止还没有出现成功的苗头。

相国良则表示，单纯的房产电商模式必然退出市场。其原因，早期房产电商模式只是变相成为开发商营销的工具，比如刷卡认筹、前期锁定客户等；其次，房产电商是开发商追求互联网渠道效果化的结果，但跳单、内外勾兑等现象不排除存在；再有就是，新模式的根本应该有利于效率的提升和买卖双方成本降低，信息更加对称地获取，而当前的房产电商反而成了开发商营销的工具，显然并不会有这样的结果。

相国良认为，现在的房产电商更像是渠道分销。比如房天下的新房分销，平安好房针对保险经纪人做分销，安居客也在做。“他们都不是真的介入到交易的服务中去。行业都是雷声大，雨点小，交易这条路，他们暂时应该走不通，也不是上来就能干的。”

对于京东和阿里进军房地产，相国良认为，两家借助自身拥有的巨大流量入口，向房地产行业提供用户和流量，并获取一定收益。如果想介入到房产交易和服务环节，要走的路太长，不太符合两家平台的特点。

“当然亮点是，阿里的租房业务，有可能基于支付宝等重建租房领域的信用交易生态，目前阿里租房业务体验也褒贬不一，需要时间加以优化和验证。”相国良称。

国内知名房产中介的一名高管则指出，“房产电商的核心依然是在线下流程，房源和信任这两块，信任主要是线下服务体系。这块如果做不好，房产电商依然做不起来。”