未来中国房地产的三字经

   大会报告中，与房地产相关处主要有二。一处直接，一处间接。

  直接：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

  间接：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

  如果把报告比做一盏聚光灯，那么在它照亮的中国房地产前路上，会映出三个大字：均，善，稳。

  一

  为什么把“均”字放在第一位？因为“不均”。

  一不均：获利。

  你只有一套房，他有两套或以上，你的房子是用来住的，他多余出来的房子是用来印钞的。

  二不均：区域。

  你在三四线城市有房子，他在北上广深有房子，你的房子是用来住的，他的房子是用来印钞的。

  三不均：供给端。

  房地产黄金时代，不是人人都有份。那是特指住宅开发。其它什么租赁住房、保障住房、商业地产、城市更新等等，都是短板或鸡肋。

  四不均：富爸爸和穷爸爸。

  你朝九晚五，拼命加班，但没买房。他虽甘于平庸，但却是几套房的业主。退休后，可能他比你更具备让儿女“拼爹”的资格。

  可见，“不均”的重点主要不是住房空间大小和户型优劣，而是财富获取的不平等和偶然性，它影响人的财富值，也影响社会的价值取向。

  所以，报告强调，与“美好生活”产生矛盾的是“不平衡不充分的发展”。又强调，要“让全体人民住有所居”！注意，是全体人民！！

怎么均？如果不能在近期出台房产税（大概率事件），那么一年多以来的调控措施，仍将继续或深化。

1、 削弱房产的金融属性，如“房住不炒”；

2、 如果还承认房产有投资价值，也要将它变为长期投资和非暴利投资：减少投资机会，比如限购；拉长变现时间，比如限售；增大投资成本，比如信贷收紧；

3、 缩小城市间的差距。至少在生活富足层面，改变京沪深与兄弟城市“天上”与“人间”的关系。

二

为什么渴望“善”？因为房地产一直是“恶”角色。

一不善：泡沫。

资产升值引起的最大效应就是：更多的人去买更多的房子。形成财富寻宝游戏。循环不止，乐此不疲。引发高地价高房价，最终有形成金融风险和房地产泡沫。

二不善：世情。

唯“财”是举，竭泽而渔。为获得更多赚钱机会，甚至不惜突破世情底线，如假结婚、假离婚。

三不善：产品和服务。

利字当头，相当部分业者只顾炒概念，玩噱头，轻承诺。而房子好卖，于是用料不实，忽视房屋质量，有懂行者斥为世界建筑设计冒险地和实验场，以及建造短命垃圾建筑。

四不善：公平。

我们忘记了那些被资产升值遗漏的城市和人们。此时，房子异化为财富的载体和符号，人的目标变得小众化、极端化、排它化。

怎样善？

一善：对业主。除了就空间属性（比如居住面积和户型）而言要住得好之外，还要强调城市宜居、社区环境、公共配套（特别是教育医疗）的改善。

二善：对租客。过去，买房者是亲儿子，租房的人像后娘养的。租售并举，除了供给增多，更重要的是，使租住者在居住服务和公共服务，都被一视同仁。

三善：是对外来工作者。要变土地城市化为人的城市化。从只重视人口红利的“收取”到更重视人的幸福权利的“给予”。

四善：促进公平，改善公共服务。

从人均水平均等的角度，构建公共服务保障体系，解决农业转移人口市民化，城市外来人口更好居住、生活。这是建立购租并举的住房制度的前提之一，也会推动房地产市场的更加均衡化。

三

稳。主要指政策和市场。

一稳：行业和市场。

不会大起大落，停止发展。报告提到两个“不变”：一是社会主义初级阶段的基本国情，二是世界最大发展中国家的国际地位。发展还是主题。

二稳：房价。

提了一下长效机制，但主要针对供应结构的完善，租售并举，而不是房产税。另外，特别提到“住有所居”，而不是“居者有其屋”。这既是对制度性改善供应结构的要求，也是合理引导需求：买得起就买，买不起就租。

综上，房价显性下降并不是必选项，可能是“必不选项”。

三稳：综合出招，全面调控。

报告提到：必须认识到，我国社会主要矛盾的变化是关系全局的历史性变化，对党和国家工作提出了许多新要求。

这表明，今后的调控是综合工程，将更注重全面多元化治理，而不仅是调节供需。政策会更有预见性，并破立并举。

比如在“多限”的同时，推动租赁市场，加大周边城市群的基础建设和产业转移。

四稳：注重区域协调发展和整体优化。不偏一城一地，多亮点，如雄安；少孤岛，如北京（楼盘）。

四

企业怎么念好“均，善，稳”的三字经，认清形势，据之布局？

1、 积极对接自住需求，提高产品的实用性、品质感、环保性，人性化；

2、 调整企业发展目标。在可能的情况下，将住房租赁业务加入企业发展战略；

3、 关注农村进城人口市民化、中心城市溢出效应、中心城市功能优化如旧改等带来的新需求；

4、 在城市群和区域协调发展的大局之下，城市发展水平和房地产市场将更加均衡化，即经济学所说的“收敛”。不同城市有不同的发展周期，除了北上广深，其它90%的城市也会大有文章可做。对此要有预见性，要有信心，更要敏锐调整城市布局，抓住机会。

在建党一百年和建国一百年之间，中国社会还有三个阶段发展目标：未来三年将是全面建成小康社会决胜期，2020年到2035年，将基本实现社会主义现代化，2035年-2050年，将全面建成社会主义现代化强国。

如果我们抱着乐观的心态，就应该相信：每一个阶段性的目标，都会赋与房地产更加多元更加广阔的发展前景。

拥抱未来，珍惜机遇，各自努力，共同精彩。