自去年以来，国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，房地产明显降温。不少人担心，随着房地产贷款利率持续上行，调控力度不断加大，未来，房地产对中国经济拉动作用会逐渐减弱。
在国是论坛三季度经济形势分析会上，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一表示，尽管今年以来房地产市场有所降温，但全年全国商品房的销售面积、销售额、房地产开发投资的绝对量肯定会超过去年的水平，不必过分担心。
他还指出，随着城镇化发展、城市更新改造以及居民消费升级，房地产市场不仅到2020年，甚至更长一段时间都有发展的空间。从长远来看，房地产长效机制也在不断推进中。朱中一认为，建立长效机制，应在住房制度的基础上，建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度。
中新社 韩海丹 摄
房地产还有很大发展空间
自改革开放以来，中国房地产市场发展迅速，2016年人居住房建筑面积是40.8平方米，城镇居民人均住房面积是36.6平方米。朱中一说：“这一数字应该说是不小的，目前的问题是发展不平衡、不充分的问题。”
应对房地产市场发展不平衡、不充分的问题，十九大报告强调“租购并举”，朱中一认为，从购租并举到租购并举，反映国家要解决好农业转移人口的市民化问题。
“十三五以后，解决农业转移人口和新市民的问题是个主要矛盾，这部分人住房的消费能力有限，所以要大力发展租赁市场，把租放在前面。但这并不是说租赁住房的数量大于购买住房的量，而是重点强调租。”
另一方面，房地产市场定位更加明确。十九大报告强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，朱中一表示，一味强调数字增长的观念要转变，房地产市场要关注“住有所居”和“房地产市场的平稳健康发展”的问题。
同时，他相信，尽管今年以来房地产市场有所降温，但全年全国商品房的销售面积、销售额、房地产开发投资的绝对量肯定会超过去年的水平，不必过分担心。
放眼未来，朱中一认为，支撑房地产发展有三大因素，城镇化发展、城市更新改造以及居民消费升级。
在城镇化发展方面，城镇化率不断提高是一方面，另外还要解决发展中的不平衡问题。在这方面，国家已出台一些政策，如全国12个城市开展住房租赁试点，全国13个城市试点集体用地建设租赁住房，以及鼓励发展特色小镇等。
在城市更新改造方面，到2020年要基本完成城镇棚户区城中村改造或农村的危房改造任务，解决好群众的住房问题。2017年计划改造棚户区600万套，2018年到2020年再改造1500万套，这有利于解决老百姓(603883,股吧)的住房问题。
在居民消费升级方面，一块是新经济业态的发展，如众创空间；一块是推进养老地产、文化地产、旅游地产发展。
朱中一指出，从这个角度看，房地产市场不仅到2020年，甚至更长一段时间都有发展的空间。
长效机制需建立配套制度
坊间一直在呼吁房地产长效机制的出台，从而稳定房地产市场，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。
近日，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆指出，相信房地产调控政策会继续发挥效果，特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。
如何建立房地产长效机制，朱中一认为，在制度安排上，应首先完善住房制度，完善多主体供应、多渠道保障，租购并举的住房供应体系，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
在此基础上，建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度。
土地方面，在试点的基础上，如在13个城市里开展利用集体建设用地建设的租赁住房，通过正在修改《土地管理法》，逐步建立城乡统一的建设用地市场，建立人地挂钩的土地供应制度。根据住房的不同对象，确定不同的土地供应制度。
金融信贷方面，建立有利于自住型需求和遏制投机、投资性需求的金融政策，防止表外消费贷等流向房地产。
税收方面，通过改革和立法，降低自住型需求负担，提高投机、投资性需求成本，鼓励有多套住房者将闲置的住房推向二手房市场或租赁市场。
立法方面，对《土地管理法》(修改)、《住房租赁管理条例》和《房地产税》等加快立法。
市场监管方面，应建立完善对房地产市场监管的机制，规范开发销售中介行为，进一步完善分类调控、因城施策的机制，提高调控水平。
朱中一认为，上述制度除房地产税收涉及面广、难度大，进展比较迟缓外，其他方面都在推进中。
他还指出，过去长效机制建设不快与对房地产的定位摇摆有关。房地产一头连接民生，一头连接经济。以往十几年，时而强调房地产对经济的拉动，时而强调住房的民生定位。
自去年，国家强调：“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以后，不少地方政府表态，要注重实体经济发展，减少经济增长和财政收入对于房地产的依赖。
国务院有关部门和地方有关政府对长效机制的建设的推进也在加快，特别是发展住房租赁市场方面。
去年12月21日，中央财经领导小组提出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。
(本文根据住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一在10月19日由中国新闻社举办的“国是论坛——2017三季度经济形势分析会”上的讲话整理。）
