一线城市短期去化压力犹存 房企回归二线城市

 2018年，楼市在政策持续调控的背景下急剧变化，一二线市场的热度持续下滑。进入2019年，土地市场回归理性、新房供应持续增长、降价潮涌，楼市形势仍然向下。

以上海而言，同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，上海短期内市场去化压力增加了。首先，拿到预售证的新房库存量达到700多万平方米，比去年下半年600多万平方米的供应规模略有增长；其次，最近三个月的市场去化速度是14个月，去年下半年基本是12个月。

一线城市去化压力仍在

以上海为例，其房地产市场存量去化压力确在增加。同策研究院一份研报显示，2019年1月上海市商品住宅供应面积为40.25万平米，同比下降9个百分点；成交面积为52.97万平米，同比上升8个百分点。

根据上海商品住宅存量及3个月移动去化反映，2019年1月上海市存量为709.5万平方米，三个月移动去化周期为14.08个月，去年下半年基本是12个月。商品住宅市场存量近两年来创新高，市场去化压力增大。

二手房却不同。来自链家地产的数据显示，2月前10天，上海市场住宅类产品网签471套，基本上与往年过年期间的市场行情类似；而上海链家2019年春节后4天带看并不活跃，比2019年1月日均带看量下降35.88%，比2018年春节后4天的日均带看下降7.66%。

但二手房成交有上涨趋势。2019年1月，上海链家的成交量环比上涨12.02%。成交均价与2018年12月相比小幅上涨，涨幅为2.20%，扭转了2018年5月以来成交均价连续7个月的下跌趋势。上海中原地产数据表明，1月上海二手住宅成交1.65万套，环比增加6.5％，同比增加39.6%。

张宏伟认为，可能短期内，二手房走势强于新房，实际上这是因为置换导致的。从上海各大区域库存的结构来看，金山区和青浦区的去化压力是最大的。市场如果继续调整，房价拐点将在这两个区域率先出现。

房企觊觎核心二线城市

作为楼市的风向标，土地市场一举一动的变化，都将成为影响房价的重要因素。反观2018年，严苛的土地限制条件、长期调控政策不放松、资金压力、融资环境、市场下行等一系列的原因，导致房企拿地越发谨慎，土拍热度出现明显转变。一轮游、低溢价率、流拍、延缓出让、国企托市等现象在下半年屡见不鲜，土地市场下行趋势渐显。以2019年2月15日出让的福州7幅土地为例，7幅地块中有三幅为此前流拍地块。

根据2018年底上海易居房地产研究院发布的《100城市土地市场报告》显示，2018年11月份全国百城土地储备规模达到超过11亿平方米，土地储备规模持续增加，全国百城土地储备去化周期达到近19个月，呈现出明显上升趋势，后期不少城市将面临土地储备去化周期持续加长的压力。

克尔瑞福州分析师张曙娇分析认为，就算是2月15日福州出让的7幅土地价格比较理性，但房企前期启动资金仍较高，对房企的资金和综合实力要求较高。

通过计算，本次7幅地块总体量约为180万方，其中安置型商品房占比约为71%，除了01和02号地块，其他地块基本为住宅部分的90%，实际可售面积相当少。但因为设置了“安置型商品房在一定期限内卖不掉，可由政府回收”这一条件，变相“救市”也使得房企的竞买热情随之增加。这些参与土拍的房企，账面现金也比较充裕。

实际上，在过去一年的土拍市场中，鲜少见到福州系房企的身影。近年来，随着本土房企土地储备的消耗，为了巩固市场地位和可持续发展，房企补仓意愿逐渐加强。比如阳光城、融侨（与首开合作参拍）、正荣等福州知名房企重现土拍现场，阳光城、正荣经过多轮激战，分别将宗地2019-02和宗地2019-03地块收入囊中。而融信、宝龙虽然参与了却一幅土地也没有拿到。

需要指出的是，房企在过去两年在福州所拿的高价地，仍有大部分尚未入市。据CRIC初步统计，近两年福州主城区招拍挂市场成交的商住用地中，有六十多幅未面市地块，还不包括收并购地块、纯商业用地和前几年的未入市的地块。而这部分地块中，大部分在竞买条件中明确要求在指定时间内面市。2019年福州或将迎来新盘供应潮。加之此前持销期的新盘还有一定的库存量，可选择的房源量将十分充足。