土地市场降温彰显房地产市场的区域分化

 据中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月份，40个一二线城市卖地2525.9亿，同比2018年下降15.4%，环比下调幅度达到了32.4%。

而中国指数研究院数据统计表明，在成交方面，2019年1月份，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。成交量下降同时，成交价格也呈现下降趋势。数据显示，全国300个城市成交楼面均价为2000元/平方米，环比减少6%，同比减少19%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3506元/平方米，环比减少8%，同比减少26%。

这些数据显示出今年土地市场明显降温，但也并非属于意外。因为2018年土地市场本身就存在持续降温的现象，土地流标现象较多，2019年1月只是延续了这种趋势，再加上企业对2019年的经济政策还不清晰，放慢拿地速度，等待两会给出清晰政策信号之后，应该是大部分企业的心态。毕竟不管是宏观经济的不确定性增强，还是房地产长效机制建设箭在弦上，都会影响市场的预期。

经过 2-3年的市场调整，企业对中国地产业发展也有了新的判断，这种新判断主要是基于中国地域性发展潜力得出的。始于2015年的此轮楼市大涨是在去库存的背景下发生的，在一二线城市房价暴涨之后，三四线城市也跟随上涨并在这个过程中实现了降库存。但是，经过这一轮全国性的上涨之后，各地房价收入比大幅攀升，几乎所有城市的住房购买力出现了透支。

与此同时，中国经济在转向高质量发展以及防范金融风险的过程中，对地方政府债务、地产投资等进行了严格的限制，总体而言，中国经济增速放缓，为地产市场带来变数。即不管是从购买力，还是从经济走势，都会对楼市的发展起到抑制作用。

因此，开发商对三四线城市前景看淡，土地市场降温，更加重视一二线城市，一方面是，一线城市还有刚性的改善型需求，这种需求可以通过置换支撑购买力，因此风险不大；另一方面，一线城市过高的房价导致一些经济资源与从业者向一些二线核心城市迁移，比如省会城市、计划单列市、区域中心城市等经济发展前景较好的地方。本质上，市场判断未来中国人口将向大城市集中，在珠三角与长三角这样发达的大区域内，与核心城市较近的中小城市也被认为有人口流入。

进入转型期后，中国经济区域与城市分化明显，强者愈强、弱者愈弱的格局必然影响地产业发展，即那些经济增长更好的地区会有大量人口流入，产生新的住房需求。但是，目前中国的土地市场并不支持和满足这种趋势。因为，中国收紧了一线城市的供地规模，二线城市也因为倚重土地财政而制造供给紧张。当人们更希望迁移到一二线城市的时候，这些城市反而通过控制土地供给抬高土地与住宅价格，将人拒之门外，与此同时，三四线城市经济发展潜力有限，能够创造的就业较少。

可以看出，中国城市的土地供给与需求产生了明显的错位。这种错位也影响了地产业的发展，尤其是开发商在三四线城市不敢拿地，这也导致了很多流拍现象。在一线城市也比较谨慎，因为土地价格太高，楼市下行压力较大，很可能赔本。中国房地产市场的结构性问题越来越突出，与此同时，地产业定位以及涉及的因素越来越复杂，必然会影响到企业拿地的热情，大部分企业可能选择优先规避风险，其次注重市场需求，谨慎行事。

中国房地产业已经从拉动经济的支柱产业，转化为影响经济发展与金融安全的敏感部门，中国依然有各种住房需求以及住房总量供需平衡，甚至空置率过高现象同时存在的情况。如何解决这些结构性难题，消除金融风险，同时促进地产业健康发展，是摆在面前最重要的任务之一。但是，现在的某些地方政府，尤其是一些经济增长趋缓的地区的地方政府存在强烈的冲动。

我们应该重新考虑当前的土地政策，通过改革给予农民处理土地的权利，能够更方便让农民进城。与此同时，中国应该发展大城市群，吸纳更多人口，而增加土地供应，提供更为便宜的住房，才能让更多的人融入城市，落户城市，提升中国经济整体效率。我们当前的土地与城市政策，一二线城市过高的房价，阻碍了这一进程，这应该是优先解决的问题。