左手买债右手买股 外资为何逆势加仓内地房企？

 进入2019年，内地房企突然“咸鱼翻身”，不仅海外融资之路豁然开朗，股票也开始获得外资机构逆势加仓。

港交所披露的资料显示，海外知名机构卷土重来，重新入市增持内地房企股票。

2月1日，新加坡政府投资公司（GIC Private Limited）时隔逾5个月后，再度出手增持了216.13万股万科H股，涉资6667万港元，持股比例从5%增至6.01%。

从无人问津到“一票难求”

时隔半年重返境外债券市场的远洋集团，怎么也没料到，其总额为5亿美元（约33.9亿元人民币）3.25年期高级美元债券的发行，竟然吸引了超过200位高净值投资者参与认购，仅1小时订单规模已超过10亿美元，最后该债券超额认购近9倍。

受超额认购的强劲支撑，远洋集团这笔美元债最终以5.25%的利率定价，较初始指引价格收窄了42.5个基点，成为2018年以来内地房企同年期债券中价格收窄最多的一只，发行成本也创去年12月以来中资非金融企业境外发债最低。

同样感到意外的还有禹洲地产，这家公司1月28日发行规模为5亿美元的4年期债券，收获了近20个逾5000万美元的大额订单，实现了逾7倍超额认购。

“2018年有相当一部分房企想发债却发不出来，到今年1月份，房企发行的债券基本都有人买，不过1月中上旬的超额认购倍数多在1至3倍之间，没想到升温这么快。”中银国际研究部副主管、董事总经理王卫感叹道。

1月23日，中国恒大发行了三笔总额高达30亿美元（约203.5亿元人民币）的优先票据，恒大集团董事会主席许家印好朋友、香港富豪刘銮雄家族力挺，认购了11亿美元，使得该笔大额融资实现超额认购，共获得约40亿美元的认购。

上证报资讯数据显示，2019年以来，内地房企已成功发行美元债接近30单，发行总规模超过800亿元人民币。

1月房企销售数据略显疲软

海外机构对内地房地产企业的投资热情，多少让市场有些诧异，因为无论是春节期间的实地踩盘情况，还是近日陆续公布的房企销售数据，似乎找不到支撑外资买买买的有力逻辑。

上市房企1月份销售数据近日陆续披露，万科销售业绩超过恒大暂拔头筹，重返榜首。碧桂园1月销售额同比剧减52%退居第三。

公告显示，万科1月份合同销售额和销售面积分别为488.8亿元和317.7万平方米，同比分别下降28.1%和28.5%。

恒大1月份合约销售额和销售面积分别为431.7亿元和387.7万平方米，同比分别下滑32.9%和37.8%。

碧桂园1月份销售额和销售面积大降52.2%和49.5%，至330.7亿元、382万平方米。

与三大龙头房企销售额同比均现下降不同，已公布1月成绩单的中小型房企普遍实现了同比正增长。

表现最好的是佳兆业，其1月实现销售金额44.19亿元，同比增长约49.0%。中国奥园1月份实现销售金额约56亿元，同比增长约38%。时代中国控股1月份的销售金额约为41.8亿元，同比增长约36.91%。

但大部分房企的销售均价出现了小幅下降。其中，正荣地产今年1月合约平均售价约为每平方米15800元，而其去年全年的平均售价约为每平方米16800元；融创今年1月份的合同销售均价约为15050元/平方米，与去年同期16040元/平方米比也有所下降；佳兆业1月平均售价约为每平方米16653元，同比减少约2%。

外资看好房企全年销售

对于外资的操作与房企基本面背离的情况，有分析人士认为，这跟市场对地产行业预期发生变化有关。

近期，无论是中央经济工作会议关于房地产的表述，还是一些重要讲话对于房地产的表态，都让市场对房地产政策微调充满期待。今年地方两会陆续召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的一大关键词，从微观层面印证了市场预期。

王卫表示，1月份是投资机构布局的重要时期，大部分地产类债券的收益率都超过6%，相比股票市场仍具吸引力。

摩根大通认为，虽然房地产市场人气仍相对疲弱，但第一季度之后情况或将有所好转。摩根大通预计，房地产开发商本季度合同销售降幅在10%左右，但今年全年有望增长15%。他们仍看好中资房地产开发商板块，因为该板块基于2019年预期利润的市盈率不到6倍。