2019年房地产政策怎么走？专家：因城施策的微调是关键

     12月20日，长江证券首席经济学家伍戈在中新社主办的“国是论坛2018年会”上表示，因城施策的微调预料将会是2019年房地产政策的关键。“当前中国经济下行压力加大，且外需不振，而房地产业拉动其它行业的效应显著，经济稳定器作用更为重要。其政策微调特别是因城施策的微调是关键。”他说。

    此外，伍戈预计2019年中国宏观经济大概率将面临向下压力，GDP实际运行可能在6.3%左右。但也不至于跌至6%以下，不必过度悲观。在6%-6.5%目标区间内，整个经济及就业问题都不会太大。

    值得关注的是，12月19日至21日召开的中央经济工作会议强调，2019年要保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。会议同时指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

    中国社科院原金融发展室主任易宪容说，根据此次中央经济工作会议要求，2019年中国房地产调控仍采取“因城施策、分类指导”方式，地方政府可根据本地实际实施不同调控政策，不采取“一刀切”方式，这将调动地方积极性，但同时中央也强调地方政府要真正对房地产市场负责任，承担调控主体责任。既要让当地房地产市场健康发展，也不能让其偏离“房子是用来住的、不是用来炒”的市场定位。

    根据中国社科院相关报告，今年以来，全国房地产调控次数达405次之多，同比上涨近80%。不过，今年前三季度，一二线城市房价增速却同比显著下滑。一线城市房价基本保持负增长率，二线城市同比增速也渐降至今年7月的-3%。

    伍戈解释称，2019年房地产政策微调并不必然意味着房价一定会升高，这是两个不同概念。

    在他看来，用政策组合来实现预期目标，无非财政货币政策，以及房地产政策。他预计2019年财政政策或更积极，货币政策也会积极地会配合财政发债，也不排除降息的可能。

    记者注意到，此次中央经济工作会议提到，2019年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

    官方数据显示，2018年全国财政赤字率目标下调至2.6%，同时将地方政府专项债务的新增计划提高到13500亿元，而2017年为8000亿元。在国家行政学院经济学部教授冯俏彬看来，专项债券规模的加大意味着要进一步加大投资力度，以规范的发行专项债券来满足地方政府经济建设之需。

    伍戈告诉经济观察网记者，今年房地产和制造业投资均超预期。其中，房地产投资总体稳健，上半年总体向上，超预期原因是政策发生改变。而制造业投资超预期则更多是因为供给侧改革的约束引起。近期制造业投资呈现整体趋势性向上。

    他认为，在棚户区改造、去库存刺激下，库存处于历史相对低位，此情况下，房地产商其实对于今年中期楼市展望也未必那么悲观，“尽管销售持续下滑，但整个购地投资仍在上升”。