楼市年尾迎松绑2019拐点来临

     作为楼市调控政策发布最多的一年，2018年的末尾，房地产市场在400多条“加紧”的楼市调控政策之后，迎来了“逆袭”。连续两天，山东菏泽和广东广州分别发布了给楼市“松绑”的消息。

    菏泽取消限售政策，广州宣布商服类物业不再限定销售对象。有专家表示，楼市政策拐点已经到来，后续将有更多城市加入政策松绑的行列。

    菏泽、广州连续松绑楼市

    2018年12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

    知名房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市，这说明楼市政策正式见底，公开松绑意味着打响“救市”第一枪。

    他认为，限售政策自2017年实施以来，遏制投资投机炒房需求、抑制房价上涨的作用不是很明显。相反，影响到市场供应，不利于市场交易流通，导致供需不平衡。此时，取消限售，实际上是疏通了堵塞市场，起到平衡供需关系。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，菏泽此次取消限售政策，引起了较多的市场关注，充分说明在“政策松绑”的问题上，当前市场比较关注。尤其是到了预判2019年市场和政策动向的时候，菏泽此类政策内容和口径，显然更受市场关注。

    他对《中国联合商报》表示，从客观上说，限售政策本身在房地产市场的影响相对是小的，所以即便是取消，也不会像类似限购政策松绑那样影响大，所以取消后其实不见得会带来市场的躁动，反而是有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。

    而紧随其后，12月19日，广州市住建委官网发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（以下简称“意见”），宣布2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

    严跃进认为，此次广州出台商服类宽松政策，进一步印证了市场政策放松的导向。类似政策和此前菏泽一样，对于原有政策中部分不合时宜的内容，适当做调整和修正，本身也是吻合市场发展需要的，类似政策调整值得肯定，也符合“一城一策”的政策导向。

    根据易居研究院《中国百城商业地产报告》，广州商服类物业的交易存在一个断崖式的下跌现象。其中在2017年3月（含3月）之前的12个月中，商服类物业月均成交约为16万平方米。而在政策出台后，即2017年3月以后的12个月中，月均成交为4万平方米。根据最新一期的监测数据，11月份广州商服类物业为6万平方米，明显是属于偏低位的水平的。

    2019年将继续“一城一策”

    连续两条楼市调控“松绑”政策的出台，不禁让人开始对楼市调控是否变化产生疑问。

    多位业内人士在接受媒体采访时指出，在长期“房住不炒”基调和目前“一城一策”精准调控体系下，房价难以大幅波动，确保市场稳定运行仍将是下一阶段调控重点。

    诸葛找房分析认为，菏泽取消限售政策是在经济下行，市场观望情绪渐浓、需求萎靡的情况下，地方政府因城施策采取的试探性放松政策。但考虑到限售对市场的影响不大，取消限售能给予市场一定的信心，但对需求提振有限。降低市区商品房预售资金监管额度差异化的监管额度，将有利于房企特别是龙头房企的发展。

    而菏泽取消限售制度是首例地方调控放松政策。但从全国的调控市场来看，预计未来中央的调控政策会继续维持稳定，房住不炒基调不会改变，一二线城市仍会坚持较严的调控环境，三四线下行压力下会有一些对冲政策。

    对于广州出台商服类物业宽松政策，严跃进认为，广州此次政策，应该理解为当前楼市松绑的第二个城市，充分说明“一城一策”的战略正积极推进，其和广州楼市的具体情况有较好地结合，值得肯定。类似政策有助于消化部分存量的商服类物业，缓解了相关企业的压力。而类似政策信号意义很明显，充分体现了当前政策拐点的到来，预计后续还有更多城市会加入到相关政策松绑的行列之中。

    谢逸枫认为，2019年应继续实施因城施策标准，具体政策则由各个城市根据自身的房价、供求、库存三个指标来判断。

    他表示，单纯的取消限售，不会导致房价暴涨，更不会导致投资投机需求疯狂抢房，因为限购、限贷等政策没有一刀切的取消，货币与金融政策没有全面放松。2019年中国楼市总体在政策调整一条线平稳上涨，呈现前低后高、先冷后热的趋势，房价涨幅回落到个位数上涨，不存在暴跌的可能性。

    严跃进表示，2018年，全国土地市场中，土地流拍、底价成交、低溢价成交等现象不断涌现。临近年底，多个城市土地市场供应量增加，土地市场有了一些回暖的迹象。他预计，2019年房企拿地将保持谨慎的态度，土地市场回归理性。而房地产企业销售的压力会继续加大，还会积极地进行促销的。