地产央企分化严重 绩优生少掉队生多

          大浪淘沙，在地产央企的竞争格局中，分化的态势愈演愈烈。回顾2018年，各大地产央企目标迥异、赛道不一：以保利发展、中海地产为代表的部分先头部队野心勃勃，保持第一梯队的领先地位；而以中国金茂、招商局集团等为代表的第二梯队奋起直追，弯道超车，业绩高速增长；而以华侨城、中冶置业为代表的一部分地产央企在规模上则落后于人，成为掉队生。

保利发展、中海地产、华润置地进入TOP10

在2011年国资委认定可以开展地产主业的21家央企中，2018年的销售额分化较大。根据克而瑞发布的《2018年中国房地产TOP200》、中国指数研究院发布的《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，进入TOP10的为保利发展、中海地产、华润置地三家地产央企，分别位列第5名、第7名、第9名；招商蛇口(17.410, -0.24, -1.36%)与中国金茂进入TOP30，分列第12名、24名。

此后至TOP50的排名上，上述两榜单略有不同。在克而瑞的榜单中，中国铁建(10.740, -0.25, -2.27%)以886.2亿位列第34名；在中指院的榜单上，中国铁建、中国中铁(7.020, -0.05, -0.71%)分别以935亿、722亿位列第33名、41名。

不过，在克而瑞、中指院榜单的第51-100位的排名区间里，中粮置地、中交地产(7.390, -0.11, -1.47%)、华侨城、中冶置业、电建地产均上榜；葛洲坝(6.380, -0.06, -0.93%)地产、五矿地产等企业则在100名以外。

三家“绩优生”，三家“进步生”

从克而瑞流量数据及排名来看，2018年，保利发展以4050亿元的销售额位列排行榜第五名，与2017年排名持平。

2017年，保利发展喊出“重回前三”的口号。为此，制定了一个明确的“345”计划，即2017年销售额达到3000亿元，2018年销售额达到4000亿元，2019年达到5000亿元。

一直以稳健号称的中海地产2018年全年销售额达到2634.74亿元，排名第七名，与2017年持平。同时，中海地产仍然保持稳健的发展态势，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率，其2018年上半年负债率仅为59.96%。

地产央企第三名华润置地2018年销售额为2106亿元，同比增长38.46%，位列第9名，排名相比于2017年上升3名；同时，2018年上半年，华润置地的综合毛利率水平达到48.1%，比2017年同期提高13.1%。

作为第一梯队，保利发展规模再扩张，中海地产维持稳健发展，华润置地持续高利率的优势，这三家地产央企表现可圈可点，成为地产央企中的绩优生。

2018年，中国金茂的业绩同比增速达到83%，在千亿房企中销售额增速位列第一。根据克而瑞数据显示，2018年，金茂全年实现销售额1280亿元，挺进千亿军团，位列排行榜第24位。同样，千亿房企中增长相对较快的还有招商蛇口，其在2018年实现销售额1705亿元，列第12位。

此外，在中指院榜单上，中铁建距离千亿目标也只差临门一脚，2018年销售额同比增长44.29%至935亿元。中国中铁销售额722亿元，相比2017年350亿元，增幅达到106.29%。

部分央企仅跨过百亿

逆流行舟，不进则退。在激烈的竞争环境中和严厉的宏观调控下，即使销售额有所增长，但是规模仍然较小，最终沦为掉队者。例如，在千亿房企的队伍日益庞大的同时，部分央企才刚跨过百亿元，规模踯躅不前，排名位于百名之后。

根据克而瑞榜单，正在转型文旅的华侨城在2018年的销售额为276亿元，位列87名。此外，五矿地产和葛洲坝地产分别实现210亿元和118亿元，分列第105名和144名。

此外，其余在国资委认定的21家可以开展房地产业务的名单中，诸如港中旅集团有限公司、南光集团有限公司、中航工业、神华集团、中煤集团、鲁能集团、新兴集团等并未出现在上述两榜单中。

有业内人士表示，即使是房地产同行，对这些企业房地产方面的业绩了解也较少。除了鲁能集团外，上述企业在房地产方面的影响力普遍较小。

对此，中指院内部人士回应称：“榜单中统计的企业为房地产作为主营业务的企业，且业务占比达到60%，所以并未能提供上述企业销售额。”

重组助长央企规模

为了提升业绩，扩大市场竞争力，近年来，地产央企以多种方式推进重组。2018年12月4日，中粮地产(4.990, -0.05, -0.99%)重组大悦城获证监会通过，这意味着中粮集团旗下房地产板块内部重组成功。根据克而瑞数据，中粮集团销售额为547亿元，排名51位。这也预示着整合成功之后，中粮集团地产业务的规模再上台阶。

除了央企内部重组，央企参股民企或者引入民企进行混改也成为重要趋势，典型案例是绿城与中交的合作。目前，中交房地产控股绿城中国和中交地产两家上市公司以及中交置业，大力发展国内房地产业务。

2018年，中交房地产所控股的绿城中国业绩增速有所放缓，全年销售额达到1564亿元，同比2017年的1463亿元增长约6.9%，但是增幅有所放缓，排名下滑至17名。

此外，五矿集团曾经在2015年宣布与中冶集团进行重组，将中冶集团整体并入五矿集团，重组完成后，五矿集团的总资产达到7000亿元。目前，在克而瑞的榜单上，中冶置业和五矿地产的排名相对滞后。如果将两个企业的总销售额加起来，总额超过500多亿，排名可以进入前50名。