开发商转型产业地产 星河创“产城融投”新玩法

           通过“产权换股权”模式的置换，星河产业项目不再单纯是一个产业园区项目，而成为一个产融互动的平台，经由股权投资、地产基金、资产证券化等多种形式，来进行产业与金融相融合，最终通过资本市场获得回报。

楼市进入存量时代、房地产天花板已现，房企纷纷寻求转型和突破，产业地产是其中的一个重要方向。

四年前，深圳星河集团转型产业地产，以旗舰项目星河world“产城融投”模式为原点，在2018年实现了规模化扩张。

1月10日，星河产业联盟交流会在深圳举行，星河产业集团常务副总裁陈忠表示，未来将专注于人才、技术、资本、市场四大发展要素，打造多元产业载体，促进产业资源的跨界融合。

星河产业地产模式利用自身在金融领域的经验和资源，星河通过股权投资、地产基金、资产证券化等多种形式，来实现产业与金融间的相互融合，以孵化优质企业，并致力于成为企业事业合伙人。

星河集团总裁姚惠琼称，未来，星河产业的目标是要进军全国6强，同时还要打造金融产品丰富、服务专业、竞争力强的金控平台。

产业地产试水

近几年来，随着政策和企业转型等因素的刺激，房企开始向产业地产领域转型，如碧桂园、华夏幸福、华润置地等。

作为在深圳创业的潮汕系企业之一，星河集团早就开始了产业地产的模式探索。

首个标志性的产业项目，出现在深圳龙岗区。2014年，深圳的星河world正式亮相，作为一个都市综合体，它涵盖了总部基地、星级酒店、购物中心、豪华住宅等多种业态，项目总体量达160万平方米，总投资达150亿元。

这是星河控股作为房地产企业向产业地产领域转型的标志。

在这个项目中，星河孵化、投资或服务了多个新产业公司，分布在人工智能、无人驾驶、运载火箭和人造卫星等领域。

2017年12月8日，星河产业与重庆渝中区政府就星河金融控股集团西南总部和重庆星河领创天下两大项目，签署投资合作协议，正式进军成渝经济圈。

2018年3月，星河·领创天下在珠海开业，加码布局粤港澳大湾区。

2018年一整年，星河的产融项目实现突破进阶，布局郑州、天津、南京和广州南沙等地，“产城融投”模式在全国范围内大幅拓展，并已形成产融联盟新城、双创社区和特色小镇三大产品形态。

星河集团旗下不仅有房地产开发和产业地产，而是更为多元化的布局。目前，星河已经形成地产、商置、物业、金融、产业5大板块，各板块之间协同合作。

其中，星河地产进行传统的住宅建设和城市更新项目，所持项目的后续招商和物业管理则交由星河商置和星河物业；同时，星河金融能为其资产进行地产基金、供应链金融等资产证券化操作；此外，星河凝聚产业，进行园区产业的开发和运营。

陈忠表示，“将继续通过综合性金融服务，来突破传统空间服务关系，做实成为企业事业合伙人这一愿景。”

前瞻产业研究院分析认为，星河world在深圳能逐步发展并成长壮大，依赖深圳相当具体的产业发展条件。而不同区域的情况不同，在其他区域的类似项目能否成功仍存疑问。

此外，在产融深度融合的发展过程中，投资科技企业能否转化为市场产品，也有待检验。

产业发展的金融逻辑

星河集团是国内在金融投资领域投资最早、规模最大的房企之一。2009年，星河开始布局金融，进入阳光保险、福田银座村镇银行，成为了前者的重要股东和后者的第二大股东。

此后的一年，星河金融斥资10.79亿参股了内资创业投资公司深圳创新投资集团（以下简称“深创投”），成为第二大股东。

亿翰智库指出，几年间，星河集团从一家传统的地产商，到各大机构的LP，再到直投，在股权投资行业的触角越伸越长。

依托星河在金融投资上的经验与资源，星河在产融项目中植入的“金融逻辑”，形成自己的特色。

2015年，星河·领创天下在深圳正式投入运营，作为一个创业平台，星河首创“租金/服务/产权换股权”模式，这加速和支撑了创业项目的落地和成长。

星河与深创投联手，以产权或现金产权的方式与入驻园区的拟上市公司进行股权置换。也就是说，对于具有资本运作前景的入驻企业，星河以产权或者是租金换取股权，从“房东”变成“股东”，从而实现住宅、商业、金融这三大业务板块的整合与提升。

通过“产权换股权”模式的置换，星河产业项目不再单纯是一个产业园区项目，而成为一个产融互动的平台，经由股权投资、地产基金、资产证券化等多种形式，来进行产业与金融相融合，最终通过资本市场获得回报。

星河控股也相继设立了广东红土创新基金、浙江红土创新基金、红土星河创业投资基金等多个投资平台，以孵化优质创新产业。

2018年6月底，星河控股宣布将携手中国科创金融联盟，共同成立首期规模30亿元的国家级基金——中国科创金融创新基金，用于发掘和培育一批创新程度高、市场竞争力强、发展潜力大的优质企业，推动产业转型升级。

星河金融集团确立了“金融服务系统集成商”的目标，并计划5年内实现管理自有资产300亿，开拓境外市场，控股一家上市公司，打造金融产品丰富、服务专业、竞争力强的金控平台。

未来，星河将围绕“金融地产化”，全面铺开债权、股权投资、地产基金、创新基金、资产包等业务，实现对“融、投、建、管、退”价值链的全覆盖，完成金融服务体系的闭环。

目前，星河金融自有资金投资超过200亿元，逐步形成了权益投资类、债权投资类、基金管理类三大业务板块，在京津冀、长三角和粤港澳大湾区都有布局。

在金融助力下，星河产业集团总裁助理陈朝朝表示，星河产业“产城融投”模式在全国不断深化，多极产业汇聚，通过全链条产业运营生态群，为区域的发展导入发展动能。