龙头房企市场占有率继续提升 合作开发增多权益占比逐年走低

 2019年伊始，品牌房企们也陆续公布了其2018年的销售业绩，绝大部分企业都完成了此前制定的目标。

同时，随着市场变化，龙头房企们也主动进行战略调整，销售增速出现放缓，尤其是排名靠前的几家房企，但这并未影响市场集中度的再度提升。

平安证券分析师杨侃还指出，2019年楼市进一步调整的背景下，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。“未来楼市趋势下行将更加考验各大开发商的应对能力，融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企更具优势”。

数据显示，2018年，各梯队房企销售金额门槛进一步提升，集中度较上年同期均有较大幅度的提升。2018年，TOP3房企门槛虽然已超5500亿元，但门槛增幅较前两年大幅降低。TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿元。

首创证券的研究报告显示，房企销售TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。2018年，TOP10市场占有率为26.9%，同比上升2.7个百分点，TOP20市场占有率为37.5%，同比上升5个百分点，TOP30市场占有率为45.2%，同比上升6.9个百分点。TOP100房企集中度升幅最大，市场占有率同比提升11.3个百分点至66.7%。“我们认为2019年在房地产市场进一步调整背景下，龙头房企在拿地及融资方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升”。

不过，在龙头房企市场占有率提升的同时，TOP100公司的权益比例降至80%，行业整体项目合作情况增多。

对此，首创证券分析师张炬华表示，除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。

平安证券的研究报告也指出，收购兼并、合作开发仍是房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企提升规模的强大助推器。2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。“凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小权益投资获取更高权益回报，利于维持较高ROE（净资产收益率）水平，万科、保利等房企ROE均保持在15%以上。随着楼市降温及核心城市地价回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升”。