惊！全国库存房子5个月即可卖完，房价即将要反弹？

今天有朋友看到一个新闻很慌，问我“房价又要反弹了吗？”

国家统计局14日公布最新数据显示，8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。

中原地产分析师张大伟表示，相比2月份的7亿平方米库存，目前库存数据跌到近3年的最低值。按照8月份单月成交面积1.2亿平方米计算，当下库存去化周期已经只有5.1个月。

如果上述专家分析无误，意味着房地产库存量已经进入红线，补库存周期已经开启。

按照住建部和国土部2017年4月发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36-18个月的，要减少供地；

12-6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

按照周期商品逻辑，补库存是发生在“供不应求”的时段。那么是不是意味着房价马上又要报复性反弹了呢？

我看难说。

这里先跳过租售比、房价伤害实体、工资增速不及房价增速等等意识形态的问题，我只跟大家从客观情况去看看趋势。

一、地价受限。

前文提及的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》还指出，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

不仅如此，政府在大力推广的租赁地块等手段也会辅助性的限制地价增长。

二、价格受限

据媒体报道，位于南京麒麟G09宅地的京奥港·未来墅，日前终于领到销售许可证，但其身价一降再降，被核准通过的销售均价仅比楼面地价高出3000多元/平方米，基本是贴着地价卖。当然，该楼盘也从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。

究其原因也不复杂，无非是部分开发商资金压力大，同时相关部门很难开过高单价的预售批条。

特别是一线、二线热点城市，预售批条抓得死死的，怎么涨价？

三、房贷利率上升

来自融360的最新统计数据显示，8月，全国首套房贷平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。同时受总体形势的影响，二套房贷利率较之前小幅上升1.27%，为5.54%。

看清楚了，这可是首套房、二套房的利率上升。炒房人的成本更是节节攀升，甚至贷款无路。

四、销售增速连连下降

从广发地产的数据报告来看，2016年1-3月的销售高峰开始，销售累计增速一路回落。从单月份看更为明显。（注意这里说的是增速）这说明调控政策正在发挥作用。

五、租售同权削弱购房刚性需求

租售同权的推出不要奢望把房价一下子轰下来，那样不现实。其核心目标仍然是探索建立一套能够保持房地产市场稳定发展的长效机制，渐进式消除房地产泡沫和缓解住房供需矛盾。

我认为最主要是教育资源的开放，稳住“学区房”妖魔化的疯涨趋势。同时一定程度上削弱外来人口为教育资源带来的刚性需求。

总而言之，房价虽然到了补库存周期，但是在当前的调控手段下，或不会重新出现报复性上涨。

在现阶段，我认为房地产行业应会处于一个剧烈洗牌阶段。由库存减少、地价受限、预售批条难拿等因素决定，大房企将会占尽优势，中小房企可能会面临资金不足、抢不到地、卖不出房等等的困境。

所以，针对A股近日火热的房地产个股，一线房企股的大涨有其可预见的逻辑，但不要贸然抄底未启动的三四线房企股，这不是个普适性的利好。