重磅：经历近50轮调控之下，刚需离买房还有多远？

  某机构发布数据显示，1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据，其中，1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家，超过10亿元的公司3家。

  换句话说，披露了投资性房产情况的上市公司中，77.8%的公司是在卖房子！

  上图是红豆股份半年报披露的资料，可以看出，这家上市公司清空了去年同期价值9.55亿的“投资性房产”，方式是“出售控股子公司的股权”。

  上图是中联重科的报表，上半年公司处置了价值6000多万元的“投资性房产”，这类资产被彻底清空。

  除上述两家公司外，天坛生物、远大控股、天夏智慧、山东药玻、西部矿业、晨鸣纸业，这些公司的投资性房产，也被清零。

  超过1100家上市公司卖房子，这不仅给楼市带来巨大的抛盘，还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点：市场对楼市的看法出现了巨大的分歧。

  近日，某研究院发布的统计数据显示，北京二手房价在经历了5-7月份连续3个月的环比下降后，8月份北京二手住宅成交均价止跌回稳，与7月份持平。

  据悉，从去年的9·30新政至今，北京地区累计出台近50次调控政策。

  政策效应明显，北京地区多位房产中介表示，目前北京地区房价较房产市场火热时平均每平米下降1万元左右，基本回落到去年年底价位。在地产中介看来，政策有效抑制了投机者，房产市场趋于理性。

  地产中介对房价下跌则有着更直观的感受。

  “房价比高位时平均每平米下跌了一万元左右，北京地区房价回落到去年年底的价位。”朝阳区管庄区域、大兴区亦庄区域的两位房产中介均向记者做了如此表述。

  朝阳区管庄地区的链家中介张经理介绍，目前定福庄、传媒大学附近的房价为每平米五万元左右，而该地区6月份平均房价为五万三千元至五万四千元。“3·17新政后房价一直在跌，8月份房价才算趋稳，跌幅没那么大了。”张经理表示，3·17新政前，定福庄区域房价为每平米6万元左右。“基本上房价每平米降了一万元，和2016年年底价格基本持平。”

  除了价格在新政后下跌，购房者也有了更多的谈价空间。“之前市场火热时，房源不足，报什么价格都能卖出去。现在基本上购房者在报价基础上可以往下谈价格，有了更多的谈价空间。”陈经理表示。

  越来越多的信息显示，当前楼市分化已经不仅限于一二线和三四线了，三四线内部也已经开始分化。

  按照目前的楼市轨迹，一大批三四线城市可能要被抛弃了。

  

一线城市只能买二手房

  在楼市传统的金九银十，一线城市却表现得十分平淡，北京9月份仅有9个项目入市，且只有3个是普宅项目，5个是别墅项目。未来购房者想要买房，基本上就只有二手房可选了。

  实际上自2010年以来，一线城市的房子基本上都是不愁卖的，开发商在一线城市的重点只有一个，那就是尽可能买到更多的地，搞到地就等于赚到了钱。数据显示，一线城市可售房源已经跌至2010年以来的最低水平。

  而从购房者层面来看，购房需求也相对刚性，一线城市的调控是所有城市中最严厉的，但新房实际上仍然是不缺购房者的。至于二手房，则受房贷影响，很多购房者不得不搁置自己的购房计划。

  

三四线城市内部已经发生分化

  数据显示，三四线楼市待售住宅面积同比减少20%，三四线库存压力已经大为减轻。但细分来看，三大城市群中的三四线楼市销售明显好转，比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市，这些城市由于被动承接了一线城市的购房需求，已经不得不开始收紧楼市，以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市，商品房销售并不乐观。

  某房企人士就直接表示，三四线楼市现在是“一半海水一半火焰”，好的城市拿了地就能立刻卖出去，但更多差的城市陷进去就很难上岸了。

  看三四线楼市，不仅要看当前的供需状况，更得看这些城市的房地产潜力。不少三四线城市看上去供需状况很良好，但实际上已经到了强弩之末，购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市，这些城市的商品房销售非常好，但仔细观察销售策略就会发现，这些城市所依托的就是两招，其一是大规模动迁，提前释放需求，其二是给钱不给房，让这些人去市场上买商品房。

  这种玩法最大的弊端在于后继乏力。实际上在中西部地区，除了省会，几乎所有的三四线城市人口都是在不断流失的。这就导致一个更严重的问题，那些依靠强刺激而把房子卖出去的三四线城市重新开始放量供地，这是成本更高的房子，未来卖给谁是个大问题。

  综观时下楼市调控，不难发现有两大关键路径：

  

其一，就是在全国搭建起统一的租赁平台，引导租售并举，解决低收入人群的住房问题。

其二，即是从银根上收紧。目前已经在路上，未来还会进一步收紧。

  政策不断涌现，然而尴尬的是，现阶段，没人相信房价会跌，也没人相信政府会真心来调控房地产。

  关于调控，网上有这样的观点：

  

调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。

调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。

  这些观点并非无道理。但还需看到：共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相削弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。

  当下，房贷优惠一减再减， 房贷渐次收紧。

  

银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！

  随着资金成本提高，房贷利润空间有限，买卖双方的博弈势必发生变化。在限购、限贷政策密集出台的背景下，房贷的利率上行势必对购房者心理、市场预期产生重大影响。

  需要明确的是，不是房价管不住，而是看想不想管。从国家提出“房子是用来住的”，以及酝酿建立“长效机制”，再到多地楼市新政出台……可以看出政府调控的决心。