运城商业集中放量——就看国科星天地

 新型城镇化利好社区购物中心
在十八大将新型城镇化确定为未来10至20年中国经济增长的重要引擎后，2013年12月召开的全国城镇化会议中，对推进思路最终定调，即发展以省会为中心的区域性城市群，同时推进以县、市为基础的就地城镇化。对于商业地产而言，在新型城镇化的推动下，社区购物中心将迎来发展的契机。
当前的房地产调控政策针对住宅市场频频出手，相反商业地产投资政策却比较宽松，这就吸引了很多之前住宅市场的投资者，希望能够到商铺市场上去淘金。尽管同属房地产投资，实际上购买商铺和住宅、写字楼的投资角度是完全不同的，商铺投资进入难度更大、投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂。而如今，运城市商业如雨春笋，多个商业集中供应，那么哪种商业才是好商业，值得广大投资者出手？相关专家认为，好的商业有一些共同特征，即:交通便利、经营业态丰富、完整合理的规划、具有强大的招商团队以及所处位置客流量大，人气旺。

追访：
人们在经营商铺时，都希望自己的商铺是临街的，交通便利，人流易达，总是给商铺带来无限商机。懂得投资及经营的人都知道，投资商铺最看重人气，人气旺，则铺兴，反之则败。正所谓有人气才是好商业，任何形式的商业项目想要成功都需要有足够的人流量作为保障。而人气的聚集并不是一蹴而就，需要经过对业态的整合，以及商业风格、建筑形式等方面的加强，最终呈现高端繁华的优质商业载体，成就一个核心繁华商圈。
在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性正逐渐凸现，合理的业态规划将是商铺成功运营的一个基本保证。投资者可以根据商铺前期的业态规划，来判断其以后的经营效益。因此，业态规划成为商铺经营整个棋局中最重要的一步。
此外，衡量一个商业是否值得出手还得从商业的选址，以及商场内是否有知名品牌入驻去考虑。投资者若更为谨慎，还应该知晓开发商是否有自持商业物业，以确保投资万无一失。

解读：
针对老百姓关心的值得出手的商业应具备什么样的特质，以及是否具备增值、保值性，记者请了投资专家进行权威解读。

地段是选铺的基础
衡量一个商业物业的价值有诸多标准，如地段、规划、特殊业态、周边商业市场等因素。在这些因素中，地段一直被认为是最基础的、最实际的。正如某资深人士所言：“商业地产最重要的一点就是地段，在城市核心地段，住不如商，商能创富，无富不商。”地段本身就是资源，在城市中心土地资源愈发稀缺的时代，能够占据这些地段也就在商业地产开发上走在了前列。

重视选址，更要重视规划
好的地段，使商业在起步期就占据了极为有利的条件。在投资者眼里，商业广场的选址是十分重视，甚至认为只要选址好，商铺建成后就不愁出租，收益就一定会好。然而在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性正逐渐凸现，合理的业态规划将是商铺成功运营的一个基本保证。
商业地产不同于住宅地产，对于商业地产而言，商业地产操作的核心是通过策划、规划、设计和管理使项目升值。目前，许多商业项目的发展特点就是建设块，优点是短时期可以有较大量的商业面积供应，开发商也可迅速回拢资金。但这样的做法缺点同样明显，如规划上科学性不够，功能性不强，严重者还会导致区域内商业供求短期失衡，以及运营后出现开业率低、经营效益差、业态混乱等现象。对于规模相对较大的商业体而言，其牵涉到的利益面更为广泛，开发商、业主、经营商家、目标消费群等是最基本的四个方面。如果规划不合理，损失可想而知。

开发商是否有自持商业物业 自持越多，投资买铺越安全
当下，常见商业地产运作手法无外乎有两种，一种是开发商持有，以出租的方式经营，另一种是将商业打散出售给小业主。开发商将商业打散出售，卖完后直接走人，任由商铺“自生自灭”，很容易使得经营者无序经营，造成同质化经营日益严重，使投资者风险增加。针对目前商业地产运营中存在的种种问题，业内人士认为，开发商自持商业物业，实现统一经营，控制小产权分割出售，所有权与经营权分离，加强管理水平是解决问题的关键所在。
对于面积较大的商铺来说，开发商自持较多的商业物业能够保证商业品质以及后续管理的一致性。如果商业物业全部进行散售，投资者购买了商铺之后，因为缺乏时间精力以及渠道资源，结果导致商铺长时间空置，或者以较低的价格租赁出去。并且，开发商自持核心物业，可以提前对商业中心进行整体规划，餐饮区、休闲区、购物区都能合理布局，不会出现这里卖奢侈品，而旁边卖小吃的局面，更有利于带动商业氛围。
此外，开发商敢于大面积自持商业，首先说明企业资金没问题，对产品非常自信，其次是投资者的收益有保障。开发商自持商业，就意味着企业在投资培育市场、经营市场。相反，散售的商业，小投资客资金少，回收压力大，更换业态的几率高，很难形成较长时间的热场，自谋发展难度加大。因此，投资者在决定投资前，有必要了解所选商业开发商是否有自持。

有自持，还得有品牌商家
品牌带来价值是大家的共识，大型购物中心的业态不外乎由零售、餐饮、娱乐、服务、体验类构成，它们之间的比例突出了购物中心的特点，品牌的档次确定了项目的消费层次。对于投资者而言，品牌商家的进驻，是对物业投资空间、投资安全性的最好监测。并且，品牌商家的进驻，也将为商圈迅速成熟提供保障。可以说，有品牌商家和主力店的地方，就有无穷的投资机遇。
因此，对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资：他们把店设在哪儿，就去哪里投资。品牌商家对物业选址的层层筛选可以说为投资者扫除了不少障碍和风险。所以，投资具有品牌商家入驻的商业，前景要比没有品牌商家入驻的商业好的多。

无人气不商业
人气=商气，有人才有消费。商业地产的庞大规模通常达到20万平方米以上，并且它的前期建设和后期运营管理成本也相当巨大，为了保证收支平衡甚至盈利，就必须要吸引足够的人流，形成人气鼎沸的场面，使潜在消费者产生从众消费心理。入驻商家在选择商业体之前，也会考虑人流量问题。充足的人流量是支撑商业地产利润的最强有力的保证；而且如果没有人流的支持，那么入驻商家会因为无法维持经营而撤出，这对商场也是一个沉重的打击。而商家千方百计的进行促销，也是为了吸引更多的消费群体，扩大商场的利润空间。因此，择铺投资之前，一定要分析所选择的商业是否有充足的客源。
后记：在专家的解说下，记者了解到，当前运城市商业投放量相对较大，而符合专家分析的却寥寥无几。经对比，国科·星天地所具备的投资优势较为明显。该商业地处解放北路与工农街交汇处，18万平方米的商业体量，集吃喝玩乐购与一身，业态相当丰富。此外，开发商还自持60%商业物业。或许是国科·星天地发展前景真的很乐观，华润万家超市跟奥斯卡影院也都相继入驻，这无疑增添了该商业的投资诱惑力。当然，这只是小编的看法，读者朋友不妨亲自去了解一下。